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Immeuble 311 m² Grenay

Bien expiré
VilleGrenay (62)
Surface311m²
Coût Total460 560€
Loyer Annuel39 379€
Rentabilité8.55%
Cashflow/mois+763€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 389 000 €
Surface : 311 m²
Prix au m² : 1 250,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 311 m² Grenay

Seleden vous propose en exclusivité à la vente cet immeuble de rapport comprenant 6 appartements et un local commercial.

Les appartements vont du studio au T2 et sont loués entre 330EUR et 580EUR. Le local commercial est actuellement loué à un salon de coiffure, le loyer est de 737.12EUR dont 100EUR de charges pour l'eau et la taxe foncière. Loyers annuels hors charges : 40 885.44EUR Chaque logement dispose d'un compteur électrique individuel et d'une place de parking privative. 5 des 6 appartements sont déjà loués, petits travaux de rafraichissement à prévoir le studio qui n'est pas loué.

Prix de vente : 389 000EUR FAI Honoraires charge vendeur

Pour tout renseignement complémenatire, contactez Matthieu au [Coordonnées masquées].

Surface : 311 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/02/2023

Consommation énergie primaire : 301 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 131 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Grenay
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62160
Coordonnées : 50.444195, 2.759019
Total : 460 560€
Prix d'acquisition : 389 000€
Travaux : 40 440€
Valeur du bien : 429 440€
Frais de notaire : 31 120€
Coût estimé : 31 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 311m²
Loyer prédit : 10.55€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 3282€/mois
Loyer annuel estimé : 39379€/an
Fourchette totale : 2748€ - 3919€/mois
Fourchette annuelle : 32977€ - 47023€/an
Rentabilité brute :8.55%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :460 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 276,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :134,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 410,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 281,34€
Coût de l'assurance :40 299,00€
Taxe foncière : 100,00€/an
Soit par mois : 8,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 281,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 518,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :762,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 311 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 appartements
Quantité: environ 60 m² (estimé pour 6 appartements)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état mais peut être rafraîchi
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 440 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 379 €/an
Calcul : 3 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 460 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 612 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 720 €
Revenus locatifs : +39 379 €
Charges déductibles : -58 720 €
Résultat foncier Année 1 : -19 342 €(Déficit de 19 342 €)
Imputable sur revenu global : 19 342 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 280 €/an
Revenus locatifs : +39 379 €
Charges déductibles : -18 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 098 €/an
Prix d'achat du bien : 389 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 252 850 €(65% de 389 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 195 €/an
Calcul : 252 850 € × 3,636% = 9 195 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 379 €58 735 €15 383 €-19 356 €19 356 €--
240 166 €17 886 €14 974 €22 281 €---
340 970 €17 462 €14 550 €23 508 €---
441 789 €17 024 €14 112 €24 765 €---
542 625 €16 571 €13 659 €26 054 €---
643 477 €16 102 €13 190 €27 376 €---
744 347 €15 617 €12 705 €28 730 €---
845 234 €15 116 €12 204 €30 118 €---
946 139 €14 597 €11 685 €31 542 €---
1047 061 €14 060 €11 148 €33 001 €---
1148 003 €13 505 €10 593 €34 497 €---
1248 963 €12 931 €10 019 €36 031 €---
1349 942 €12 338 €9 426 €37 604 €---
1450 941 €11 724 €8 812 €39 217 €---
1551 960 €11 089 €8 177 €40 871 €---
1652 999 €10 432 €7 520 €42 567 €---
1754 059 €9 752 €6 840 €44 307 €---
1855 140 €9 049 €6 137 €46 091 €---
1956 243 €8 322 €5 410 €47 920 €---
2057 368 €7 570 €4 658 €49 797 €---
2158 515 €6 793 €3 881 €51 722 €---
2259 685 €5 988 €3 076 €53 697 €---
2360 879 €5 156 €2 244 €55 723 €---
2462 096 €4 296 €1 384 €57 801 €---
2563 338 €3 406 €494 €59 933 €---
TOTAL1 261 316 €335 520 €222 281 €925 796 €19 356 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 807 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 925 796 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 270 €-5 807 €+14 077 €
2+8 270 €+6 684 €+1 586 €
3+8 270 €+7 052 €+1 218 €
4+8 270 €+7 430 €+840 €
5+8 270 €+7 816 €+454 €
6+8 270 €+8 213 €+57 €
7+8 270 €+8 619 €-349 €
8+8 270 €+9 035 €-765 €
9+8 270 €+9 463 €-1 193 €
10+8 270 €+9 900 €-1 630 €
11+8 270 €+10 349 €-2 079 €
12+8 270 €+10 809 €-2 539 €
13+8 270 €+11 281 €-3 011 €
14+8 270 €+11 765 €-3 495 €
15+8 270 €+12 261 €-3 991 €
16+8 270 €+12 770 €-4 500 €
17+8 270 €+13 292 €-5 022 €
18+8 270 €+13 827 €-5 557 €
19+8 270 €+14 376 €-6 106 €
20+8 270 €+14 939 €-6 669 €
21+8 270 €+15 517 €-7 247 €
22+8 270 €+16 109 €-7 839 €
23+8 270 €+16 717 €-8 447 €
24+8 270 €+17 340 €-9 070 €
25+8 270 €+17 980 €-9 710 €
Total+206 750 €+277 739 €+-70 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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