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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface104m²
Coût Total168 970€
Loyer Annuel13 874€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 336,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon

Venez découvrir ce très bel appartement de type 5 de 104 m² spacieux, lumineux, entièrement rénové et situé à proximité immédiate des commodités. Il se compose d'une entrée, un séjour double (salon+salle à manger) disposant d'une vue magnifique sur Poitiers qui saura vous séduire, une cuisine aménagée et équipée, un couloir avec placard, 3 chambres, un wc, une salle d'eau et un dressing. Un séchoir et une cave seront également vendu avec le logement. Chauffage et production d'eau chaude collectif. Ascenseur Double vitrage Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.580708, 0.360964
Total : 168 970€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 18 850€
Valeur du bien : 157 850€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13874€/an
Fourchette totale : 917€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 11002€ - 17496€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 350 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 400 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-105 400€ (-43.1%)
Marge achat-revente :75 430€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :49,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 443,81€
Coût de l'assurance :14 784,87€
Taxe foncière : 1 387,42€/an
Soit par mois : 115,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 156,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système collectif pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 850 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 874 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 970 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 387 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 385 €
Revenus locatifs : +13 874 €
Charges déductibles : -28 385 €
Résultat foncier Année 1 : -14 510 €(Déficit de 14 510 €)
Imputable sur revenu global : 14 510 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 535 €/an
Revenus locatifs : +13 874 €
Charges déductibles : -9 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 340 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 874 €28 390 €5 761 €-14 516 €14 516 €--
214 152 €9 388 €5 609 €4 763 €---
314 435 €9 231 €5 452 €5 204 €---
414 723 €9 068 €5 289 €5 655 €---
515 018 €8 900 €5 121 €6 118 €---
615 318 €8 725 €4 946 €6 593 €---
715 625 €8 545 €4 766 €7 080 €---
815 937 €8 358 €4 579 €7 579 €---
916 256 €8 164 €4 386 €8 091 €---
1016 581 €7 964 €4 185 €8 617 €---
1116 913 €7 757 €3 978 €9 155 €---
1217 251 €7 543 €3 764 €9 708 €---
1317 596 €7 321 €3 542 €10 275 €---
1417 948 €7 091 €3 312 €10 857 €---
1518 307 €6 853 €3 074 €11 454 €---
1618 673 €6 607 €2 828 €12 066 €---
1719 046 €6 352 €2 573 €12 694 €---
1819 427 €6 089 €2 310 €13 339 €---
1919 816 €5 816 €2 037 €14 000 €---
2020 212 €5 533 €1 754 €14 679 €---
2120 616 €5 241 €1 462 €15 376 €---
2221 029 €4 938 €1 159 €16 091 €---
2321 449 €4 625 €846 €16 824 €---
2421 878 €4 301 €522 €17 578 €---
2522 316 €3 965 €186 €18 351 €---
TOTAL444 394 €196 764 €83 444 €247 630 €14 516 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 355 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 914 €-4 355 €+7 269 €
2+2 914 €+1 429 €+1 485 €
3+2 914 €+1 561 €+1 353 €
4+2 914 €+1 697 €+1 217 €
5+2 914 €+1 835 €+1 079 €
6+2 914 €+1 978 €+936 €
7+2 914 €+2 124 €+790 €
8+2 914 €+2 274 €+640 €
9+2 914 €+2 427 €+487 €
10+2 914 €+2 585 €+329 €
11+2 914 €+2 747 €+167 €
12+2 914 €+2 912 €+2 €
13+2 914 €+3 083 €-169 €
14+2 914 €+3 257 €-343 €
15+2 914 €+3 436 €-522 €
16+2 914 €+3 620 €-706 €
17+2 914 €+3 808 €-894 €
18+2 914 €+4 002 €-1 088 €
19+2 914 €+4 200 €-1 286 €
20+2 914 €+4 404 €-1 490 €
21+2 914 €+4 613 €-1 699 €
22+2 914 €+4 827 €-1 913 €
23+2 914 €+5 047 €-2 133 €
24+2 914 €+5 273 €-2 359 €
25+2 914 €+5 505 €-2 591 €
Total+72 850 €+74 289 €+-1 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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