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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Priest (69)
Surface100m²
Coût Total265 892€
Loyer Annuel15 154€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-605€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 999 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

C'est à St Priest en plein coeur du village à proximité immédiate des commerces, transports et des écoles que nous vous invitons à venir découvrir ce très beau T5 de 100m² au 4eme étage avec ascenseur.

Ce bien à fort potentiel est composé d'un double salon, salle à manger très lumineux, d'une cuisine séparée et équipée, idéal pour recevoir toute la famille.

La partie nuit se compose quant à elle de 3 grandes chambres ainsi qu'une salle de bain et un toilette séparé. Possibilité de recréer la 4eme Chambre.

Pour le stockage, vous profiterez d'une cave.

Une place de stationnement en sous-sol complète ce bien.

Une très belle proposition de Sixieme Avenue Saint Priest, l'immobilier par M6. Copropriété de 40 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4200.00 euros. Olivier CALAZEL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 383427952 - lyon.

Ville : Saint-Priest
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69800
Total : 265 892€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 249 900€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.48€ - 15.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15154€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1522€/mois
Fourchette annuelle : 12571€ - 18269€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 314,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 391,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 328,18€
Coût de l'assurance :23 265,55€
Taxe foncière : 1 515,43€/an
Soit par mois : 126,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 262,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 867,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-605,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier usé
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour du mobilier
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 3/5 visible - mobilier un peu daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Priest (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 154 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 892 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 931 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 515 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 519 €
Revenus locatifs : +15 154 €
Charges déductibles : -65 519 €
Résultat foncier Année 1 : -50 364 €(Déficit de 50 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 519 €/an
Revenus locatifs : +15 154 €
Charges déductibles : -15 519 €
Résultat foncier Années 2+ : -364 €/an(Déficit de 364 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28964.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 154 €65 527 €8 881 €-50 373 €21 400 €28 973 €28 973 €
215 457 €15 291 €8 645 €167 €--28 806 €
315 767 €15 046 €8 400 €720 €--28 086 €
416 082 €14 793 €8 147 €1 289 €--26 797 €
516 404 €14 532 €7 885 €1 872 €--24 925 €
616 732 €14 261 €7 615 €2 471 €--22 454 €
717 066 €13 981 €7 335 €3 085 €--19 369 €
817 408 €13 691 €7 045 €3 716 €--15 653 €
917 756 €13 392 €6 746 €4 364 €--11 289 €
1018 111 €13 082 €6 436 €5 029 €--6 261 €
1118 473 €12 762 €6 116 €5 711 €--550 €
1218 842 €12 431 €5 784 €6 412 €---
1319 219 €12 088 €5 442 €7 132 €---
1419 604 €11 733 €5 087 €7 870 €---
1519 996 €11 367 €4 721 €8 629 €---
1620 396 €10 987 €4 341 €9 408 €---
1720 804 €10 595 €3 949 €10 209 €---
1821 220 €10 189 €3 543 €11 030 €---
1921 644 €9 770 €3 124 €11 875 €---
2022 077 €9 335 €2 689 €12 741 €---
2122 519 €8 886 €2 240 €13 632 €---
2222 969 €8 422 €1 776 €14 547 €---
2323 428 €7 942 €1 296 €15 487 €---
2423 897 €7 445 €799 €16 452 €---
2524 375 €6 931 €285 €17 444 €---
TOTAL485 397 €344 480 €128 328 €140 918 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 182 €-6 420 €+9 602 €
2+3 182 €0 €+3 182 €
3+3 182 €0 €+3 182 €
4+3 182 €0 €+3 182 €
5+3 182 €0 €+3 182 €
6+3 182 €0 €+3 182 €
7+3 182 €0 €+3 182 €
8+3 182 €0 €+3 182 €
9+3 182 €0 €+3 182 €
10+3 182 €0 €+3 182 €
11+3 182 €0 €+3 182 €
12+3 182 €+1 924 €+1 258 €
13+3 182 €+2 139 €+1 043 €
14+3 182 €+2 361 €+821 €
15+3 182 €+2 589 €+593 €
16+3 182 €+2 823 €+359 €
17+3 182 €+3 063 €+119 €
18+3 182 €+3 309 €-127 €
19+3 182 €+3 562 €-380 €
20+3 182 €+3 822 €-640 €
21+3 182 €+4 090 €-908 €
22+3 182 €+4 364 €-1 182 €
23+3 182 €+4 646 €-1 464 €
24+3 182 €+4 936 €-1 754 €
25+3 182 €+5 233 €-2 051 €
Total+79 550 €+42 440 €+37 110 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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