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Appartement à vendre

VilleMonségur (33)
Surface107.6m²
Coût Total122 960€
Loyer Annuel10 224€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 107.6 m²
Prix au m² : 799,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave

Plein coeur du village venez découvrir cet appartement qui offre un bel espace de vie lumineux, une cuisine avec cellier attenant, 3 chambres, une salle d'eau et un wc indépendant . L'appartement est actuellement loué Ref 4499 Contactez l'agence Ducos Immobilier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : false

Ville : Monségur
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33580
Coordonnées : 44.644241, 0.090642
Total : 122 960€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 30 080€
Valeur du bien : 116 080€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.6m²
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10224€/an
Fourchette totale : 692€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 8305€ - 12587€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 114,1 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :335 077 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-249 077€ (-74.3%)
Marge achat-revente :212 117€ (63.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 635,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 191,18€
Coût de l'assurance :10 451,60€
Taxe foncière : 1 022,39€/an
Soit par mois : 85,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture et entretien du parquet
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 080 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Couloir - Rafraîchissement:150€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Monségur (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 224 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 489 €
Revenus locatifs : +10 224 €
Charges déductibles : -35 489 €
Résultat foncier Année 1 : -25 265 €(Déficit de 25 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 409 €/an
Revenus locatifs : +10 224 €
Charges déductibles : -5 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3865.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 224 €35 493 €3 973 €-25 269 €21 400 €3 869 €3 869 €
210 428 €5 306 €3 865 €5 123 €---
310 637 €5 195 €3 754 €5 442 €---
410 850 €5 080 €3 640 €5 769 €---
511 067 €4 962 €3 521 €6 105 €---
611 288 €4 840 €3 399 €6 448 €---
711 514 €4 713 €3 273 €6 801 €---
811 744 €4 583 €3 142 €7 161 €---
911 979 €4 448 €3 007 €7 531 €---
1012 218 €4 308 €2 868 €7 910 €---
1112 463 €4 164 €2 724 €8 299 €---
1212 712 €4 016 €2 575 €8 697 €---
1312 966 €3 862 €2 421 €9 105 €---
1413 226 €3 703 €2 263 €9 523 €---
1513 490 €3 539 €2 098 €9 951 €---
1613 760 €3 369 €1 929 €10 391 €---
1714 035 €3 194 €1 754 €10 841 €---
1814 316 €3 013 €1 573 €11 303 €---
1914 602 €2 826 €1 386 €11 776 €---
2014 894 €2 633 €1 193 €12 261 €---
2115 192 €2 433 €993 €12 759 €---
2215 496 €2 227 €787 €13 269 €---
2315 806 €2 014 €574 €13 792 €---
2416 122 €1 794 €353 €14 328 €---
2516 444 €1 566 €126 €14 878 €---
TOTAL327 474 €123 283 €57 191 €204 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 147 €-6 420 €+8 567 €
2+2 147 €+376 €+1 771 €
3+2 147 €+1 633 €+514 €
4+2 147 €+1 731 €+416 €
5+2 147 €+1 831 €+316 €
6+2 147 €+1 935 €+212 €
7+2 147 €+2 040 €+107 €
8+2 147 €+2 148 €-1 €
9+2 147 €+2 259 €-112 €
10+2 147 €+2 373 €-226 €
11+2 147 €+2 490 €-343 €
12+2 147 €+2 609 €-462 €
13+2 147 €+2 731 €-584 €
14+2 147 €+2 857 €-710 €
15+2 147 €+2 985 €-838 €
16+2 147 €+3 117 €-970 €
17+2 147 €+3 252 €-1 105 €
18+2 147 €+3 391 €-1 244 €
19+2 147 €+3 533 €-1 386 €
20+2 147 €+3 678 €-1 531 €
21+2 147 €+3 828 €-1 681 €
22+2 147 €+3 981 €-1 834 €
23+2 147 €+4 138 €-1 991 €
24+2 147 €+4 298 €-2 151 €
25+2 147 €+4 463 €-2 316 €
Total+53 675 €+61 258 €+-7 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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