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Appartement à vendre

VilleGaillon (27)
Surface62
Coût Total110 920
Loyer Annuel7 326
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-207
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 516,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À deux pas du centre-ville et du centre commercial, découvrez ce très beau T3 en rez-de-chaussée d'une résidence calme et bien entretenue. Il offre un séjour lumineux avec balcon, une cuisine équipée, deux chambres dont une avec dressing, ainsi qu'une salle d'eau et WC séparés. Situation idéale : commerces à pied, gare de Gaillon-Aubevoye et A13 à seulement 5 minutes en voiture. Déjà loué, il constitue une opportunité parfaite pour un investisseur à la recherche d'un revenu locatif immédiat.

À visiter sans attendre ! Points forts :

  • 2 chambres dont 1 avec dressing
  • Séjour lumineux avec balcon
  • Cuisine équipée fonctionnelle
  • Résidence calme, proche commerces
  • Gare et A13 à 5 min (Paris 55 min)
  • Déjà loué = revenu locatif immédiat (750 euros CC)

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 549 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2184 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 94 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Rodolphe DAZY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Evreux sous le numéro 993341593

Ville : Gaillon
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27600
Coordonnées : 49.156029, 1.334987
Total : 110 920
Prix d'acquisition : 94 000
Travaux : 9 400
Valeur du bien : 103 400
Frais de notaire : 7 520
Coût estimé : 7 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7326€/an
Fourchette totale : 503€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 6032€ - 8897€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,28 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 921
Prix d'achat :94 000
Décote à l'achat :-10 921 (-10.4%)
Marge achat-revente :-5 999€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 574,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 591,13
Coût de l'assurance :9 705,50
Taxe foncière : 732,56€/an
Soit par mois : 61,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 182,00€/mois
Soit par an : 2 184,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 400(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gaillon (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 326 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 733 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 184 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 285
Revenus locatifs : +7 326
Charges déductibles : -16 285
Résultat foncier Année 1 : -8 959(Déficit de 8 959 €)
Imputable sur revenu global : 8 959
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 885 €/an
Revenus locatifs : +7 326
Charges déductibles : -6 885
Résultat foncier Années 2+ : 441 €/an
Prix d'achat du bien : 94 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 32616 2883 584-8 9638 963 €--
27 4726 7923 487681---
37 6226 6923 387930---
47 7746 5883 2831 186---
57 9296 4813 1771 448---
68 0886 3713 0661 717---
78 2506 2572 9521 993---
88 4156 1392 8352 276---
98 5836 0182 7132 566---
108 7555 8922 5872 863---
118 9305 7622 4573 168---
129 1085 6282 3233 481---
139 2915 4892 1843 802---
149 4765 3462 0414 131---
159 6665 1981 8934 468---
169 8595 0451 7404 814---
1710 0574 8871 5825 170---
1810 2584 7241 4195 534---
1910 4634 5551 2505 908---
2010 6724 3811 0766 291---
2110 8854 2018966 685---
2211 1034 0147107 089---
2311 3253 8225177 503---
2411 5523 6243197 928---
2511 7833 4181148 364---
TOTAL234 642143 61151 59191 0318 963Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 689
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538-2 689+4 227
2+1 538+204+1 334
3+1 538+279+1 259
4+1 538+356+1 182
5+1 538+434+1 104
6+1 538+515+1 023
7+1 538+598+940
8+1 538+683+855
9+1 538+770+768
10+1 538+859+679
11+1 538+950+588
12+1 538+1 044+494
13+1 538+1 140+398
14+1 538+1 239+299
15+1 538+1 340+198
16+1 538+1 444+94
17+1 538+1 551-13
18+1 538+1 660-122
19+1 538+1 772-234
20+1 538+1 887-349
21+1 538+2 005-467
22+1 538+2 127-589
23+1 538+2 251-713
24+1 538+2 378-840
25+1 538+2 509-971
Total+38 450+27 309+11 141
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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