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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-du-Rouvray (76)
Surface85m²
Coût Total148 092€
Loyer Annuel9 622€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 175,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

AIPN vous propose à la vente un appartement T4, situé au centre de Saint-Étienne-du-Rouvray. Composé ainsi : entrée, séjour avec balcon, trois chambres, salle de douche et toilettes indépendantes. En complément, double vitrage, volets roulants électriques et store pour le balcon. De plus, place de parking privative ainsi qu'une cave. Appartement à rafraichir. Brice MALLET

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/02/2025

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 217 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne-du-Rouvray
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76800
Coordonnées : 49.392440, 1.106527
Total : 148 092€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9622€/an
Fourchette totale : 629€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7545€ - 12270€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 474,05€
Coût de l'assurance :12 958,05€
Taxe foncière : 962,17€/an
Soit par mois : 80,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol si nécessaire dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement
Quantité: 85 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement revêtement sol: 32 m² × 75€/m² = 2400€
  • Électricité:10 200€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 120€/m² = 10200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne-du-Rouvray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 622 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 092 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 622 €
Revenus locatifs : +9 622 €
Charges déductibles : -46 622 €
Résultat foncier Année 1 : -37 001 €(Déficit de 37 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 422 €/an
Revenus locatifs : +9 622 €
Charges déductibles : -6 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15600.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 622 €46 627 €4 946 €-37 005 €21 400 €15 605 €15 605 €
29 814 €6 295 €4 815 €3 519 €--12 086 €
310 010 €6 159 €4 679 €3 851 €--8 235 €
410 211 €6 018 €4 538 €4 192 €--4 043 €
510 415 €5 872 €4 392 €4 542 €---
610 623 €5 722 €4 241 €4 901 €---
710 836 €5 566 €4 085 €5 270 €---
811 052 €5 405 €3 924 €5 648 €---
911 273 €5 238 €3 757 €6 036 €---
1011 499 €5 065 €3 585 €6 434 €---
1111 729 €4 887 €3 406 €6 842 €---
1211 963 €4 702 €3 222 €7 261 €---
1312 203 €4 511 €3 031 €7 691 €---
1412 447 €4 314 €2 833 €8 133 €---
1512 696 €4 110 €2 629 €8 586 €---
1612 949 €3 898 €2 418 €9 051 €---
1713 208 €3 680 €2 199 €9 529 €---
1813 473 €3 454 €1 973 €10 019 €---
1913 742 €3 220 €1 740 €10 522 €---
2014 017 €2 978 €1 498 €11 039 €---
2114 297 €2 728 €1 248 €11 569 €---
2214 583 €2 470 €989 €12 114 €---
2314 875 €2 202 €722 €12 673 €---
2415 172 €1 925 €445 €13 247 €---
2515 476 €1 639 €159 €13 837 €---
TOTAL308 185 €148 686 €71 474 €159 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021 €-6 420 €+8 441 €
2+2 021 €0 €+2 021 €
3+2 021 €0 €+2 021 €
4+2 021 €0 €+2 021 €
5+2 021 €+150 €+1 871 €
6+2 021 €+1 470 €+551 €
7+2 021 €+1 581 €+440 €
8+2 021 €+1 694 €+327 €
9+2 021 €+1 811 €+210 €
10+2 021 €+1 930 €+91 €
11+2 021 €+2 053 €-32 €
12+2 021 €+2 178 €-157 €
13+2 021 €+2 307 €-286 €
14+2 021 €+2 440 €-419 €
15+2 021 €+2 576 €-555 €
16+2 021 €+2 715 €-694 €
17+2 021 €+2 859 €-838 €
18+2 021 €+3 006 €-985 €
19+2 021 €+3 157 €-1 136 €
20+2 021 €+3 312 €-1 291 €
21+2 021 €+3 471 €-1 450 €
22+2 021 €+3 634 €-1 613 €
23+2 021 €+3 802 €-1 781 €
24+2 021 €+3 974 €-1 953 €
25+2 021 €+4 151 €-2 130 €
Total+50 525 €+47 850 €+2 675 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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