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Détails du bien

Bien expiré
VilleThonon-les-Bains (74)
Surface547m²
Coût Total1 251 400€
Loyer Annuel112 451€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+1 824€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 998 000 €
Surface : 547 m²
Prix au m² : 1 824,5 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CONCISE. Cette grande maison des années 1800 est située dans un quartier historique recherché; elle donne sur une petite place du XII ème siècle avec son lavoir. La maison bénéficie d'une superficie de 546 m² sur 3 niveaux.

La propriété offre 7 chambres, 4 salles de bains, 2 lingeries, 2 cuisines entièrement équipées, deux salons dont l'un avec un belle cheminée d'époque et un grenier de plus de 56 m² à développer.

Un appartement indépendant de type T3 avec accès séparé donne sur un petit jardin fleuri privatif; il propose un balcon à ouest donnant sur le jardin.

La propriété est entretenue avec goût, sa hauteur sous plafond, le charme de l’ancien, son escalier central, une grange de 50 m², récemment restaurée pouvant se transformer en loft, etc. font de ce bien un produit d’exception niché au centre-ville de Thonon-les-Bains.

Deux caves, trois places de parking en extérieur finalisent cette ensemble.

Un jardin arboré, complètement clos d'un mur de pierre avec une glycine centenaire confère à la demeure un charme unique.

Logement à consommation énergétique excessive.

Ville : Thonon-les-Bains
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74200
Total : 1 251 400€
Prix d'acquisition : 998 000€
Travaux : 173 560€
Valeur du bien : 1 171 560€
Frais de notaire : 79 840€
Coût estimé : 79 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 547m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 12.49€ - 23.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 9371€/mois
Loyer annuel estimé : 112451€/an
Fourchette totale : 6834€ - 12849€/mois
Fourchette annuelle : 82012€ - 154189€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 251 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 244,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :364,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 609,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :622 006,13€
Coût de l'assurance :109 497,50€
Taxe foncière : 11 245,15€/an
Soit par mois : 937,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 9 370,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 546,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 824,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 398 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 547 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 547 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 68 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 salles de bain (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 547 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :173 560 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 000€
    Isolation combles: 547 m² × 40€/m² = 21880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:85 000€
    Fenêtres double vitrage: 68 fenêtres × 1250€ = 85000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète 4 salles de bain: 4 salles × 3000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 84 m² × 70€/m² = 5880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 40€/m² = 3360€
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 547 m² × 9€/m² = 4923€, Main d'œuvre: 77€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thonon-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 123 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 9 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 112 451 €/an
Calcul : 9 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 42 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 251 400 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 380 €/an
Calcul : 365 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 173 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 232 062 €
Revenus locatifs : +112 451 €
Charges déductibles : -232 062 €
Résultat foncier Année 1 : -119 610 €(Déficit de 119 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 58 502 €/an
Revenus locatifs : +112 451 €
Charges déductibles : -58 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 53 950 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98210.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 998 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 700 €(65% de 998 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 589 €/an
Calcul : 648 700 € × 3,636% = 23 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1112 451 €232 103 €42 918 €-119 651 €21 400 €98 251 €98 251 €
2114 701 €57 414 €41 789 €57 287 €--40 964 €
3116 995 €56 245 €40 620 €60 750 €---
4119 334 €55 035 €39 410 €64 299 €---
5121 721 €53 783 €38 157 €67 939 €---
6124 156 €52 486 €36 861 €71 670 €---
7126 639 €51 143 €35 518 €75 495 €---
8129 171 €49 754 €34 129 €79 418 €---
9131 755 €48 315 €32 690 €83 440 €---
10134 390 €46 825 €31 200 €87 565 €---
11137 078 €45 283 €29 658 €91 794 €---
12139 819 €43 687 €28 062 €96 132 €---
13142 616 €42 034 €26 409 €100 581 €---
14145 468 €40 323 €24 698 €105 145 €---
15148 377 €38 552 €22 927 €109 825 €---
16151 345 €36 718 €21 093 €114 626 €---
17154 372 €34 820 €19 195 €119 552 €---
18157 459 €32 855 €17 230 €124 604 €---
19160 608 €30 820 €15 195 €129 788 €---
20163 821 €28 714 €13 089 €135 107 €---
21167 097 €26 533 €10 908 €140 564 €---
22170 439 €24 276 €8 651 €146 163 €---
23173 848 €21 939 €6 314 €151 909 €---
24177 325 €19 519 €3 894 €157 805 €---
25180 871 €17 015 €1 390 €163 856 €---
TOTAL3 601 855 €1 186 192 €622 006 €2 415 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 415 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 112 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +23 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+23 615 €-6 420 €+30 035 €
2+23 615 €0 €+23 615 €
3+23 615 €+5 936 €+17 679 €
4+23 615 €+19 290 €+4 325 €
5+23 615 €+20 382 €+3 233 €
6+23 615 €+21 501 €+2 114 €
7+23 615 €+22 649 €+966 €
8+23 615 €+23 825 €-210 €
9+23 615 €+25 032 €-1 417 €
10+23 615 €+26 269 €-2 654 €
11+23 615 €+27 538 €-3 923 €
12+23 615 €+28 840 €-5 225 €
13+23 615 €+30 174 €-6 559 €
14+23 615 €+31 543 €-7 928 €
15+23 615 €+32 948 €-9 333 €
16+23 615 €+34 388 €-10 773 €
17+23 615 €+35 866 €-12 251 €
18+23 615 €+37 381 €-13 766 €
19+23 615 €+38 936 €-15 321 €
20+23 615 €+40 532 €-16 917 €
21+23 615 €+42 169 €-18 554 €
22+23 615 €+43 849 €-20 234 €
23+23 615 €+45 573 €-21 958 €
24+23 615 €+47 342 €-23 727 €
25+23 615 €+49 157 €-25 542 €
Total+590 375 €+724 699 €+-134 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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