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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface77m²
Coût Total117 960€
Loyer Annuel8 668€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Cuisine ouverte, Salon (total 34 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Belle vue, Exposition ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Au 4ème et dernier étage d'un bel immeuble de caractère, appartement avec cuisine ouverte sur séjour, 3 chambres, salle d'eau wc. TRES BELLE VUE. Possibilité d'acquérir un garage de 45.82 m2 + mezzanine de 11.03 m2 dans l'immeuble.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343494, 3.235604
Total : 117 960€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 11 040€
Valeur du bien : 110 040€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8668€/an
Fourchette totale : 568€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6812€ - 11028€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 639,76 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 262 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-27 262€ (-21.6%)
Marge achat-revente :8 302€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 770,55€
Coût de l'assurance :10 321,50€
Taxe foncière : 866,77€/an
Soit par mois : 72,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 040 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 15€/m² = 1350€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 30€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 668 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 432 €
Revenus locatifs : +8 668 €
Charges déductibles : -16 432 €
Résultat foncier Année 1 : -7 764 €(Déficit de 7 764 €)
Imputable sur revenu global : 7 764 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 392 €/an
Revenus locatifs : +8 668 €
Charges déductibles : -5 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 668 €16 435 €4 116 €-7 768 €7 768 €--
28 841 €5 288 €4 008 €3 553 €---
39 018 €5 177 €3 897 €3 841 €---
49 198 €5 062 €3 782 €4 137 €---
59 382 €4 942 €3 663 €4 440 €---
69 570 €4 819 €3 539 €4 751 €---
79 761 €4 691 €3 411 €5 071 €---
89 957 €4 558 €3 278 €5 399 €---
910 156 €4 420 €3 141 €5 735 €---
1010 359 €4 278 €2 998 €6 081 €---
1110 566 €4 131 €2 851 €6 435 €---
1210 777 €3 978 €2 698 €6 799 €---
1310 993 €3 819 €2 540 €7 173 €---
1411 213 €3 656 €2 376 €7 557 €---
1511 437 €3 486 €2 206 €7 951 €---
1611 666 €3 310 €2 030 €8 356 €---
1711 899 €3 128 €1 848 €8 771 €---
1812 137 €2 939 €1 659 €9 198 €---
1912 380 €2 743 €1 464 €9 636 €---
2012 627 €2 541 €1 261 €10 086 €---
2112 880 €2 331 €1 051 €10 549 €---
2213 137 €2 114 €834 €11 024 €---
2313 400 €1 889 €609 €11 512 €---
2413 668 €1 655 €376 €12 013 €---
2513 942 €1 414 €134 €12 528 €---
TOTAL277 630 €102 801 €59 771 €174 829 €7 768 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 330 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-2 330 €+4 150 €
2+1 820 €+1 066 €+754 €
3+1 820 €+1 152 €+668 €
4+1 820 €+1 241 €+579 €
5+1 820 €+1 332 €+488 €
6+1 820 €+1 425 €+395 €
7+1 820 €+1 521 €+299 €
8+1 820 €+1 620 €+200 €
9+1 820 €+1 721 €+99 €
10+1 820 €+1 824 €-4 €
11+1 820 €+1 931 €-111 €
12+1 820 €+2 040 €-220 €
13+1 820 €+2 152 €-332 €
14+1 820 €+2 267 €-447 €
15+1 820 €+2 385 €-565 €
16+1 820 €+2 507 €-687 €
17+1 820 €+2 631 €-811 €
18+1 820 €+2 759 €-939 €
19+1 820 €+2 891 €-1 071 €
20+1 820 €+3 026 €-1 206 €
21+1 820 €+3 165 €-1 345 €
22+1 820 €+3 307 €-1 487 €
23+1 820 €+3 453 €-1 633 €
24+1 820 €+3 604 €-1 784 €
25+1 820 €+3 758 €-1 938 €
Total+45 500 €+52 449 €+-6 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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