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Appartement 4 pièces 93 m²

VillePontarlier (25)
Surface93m²
Coût Total184 720€
Loyer Annuel14 847€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 709,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 93 m²

Situé au 3e étage d'un bel immeuble ancien en pierre, dans un quartier central et dynamique de Pontarlier, cet appartement traversant offre de beaux volumes et une luminosité remarquable grâce à ses ouvertures donnant à la fois sur la rue de la République et une cour intérieure calme.

Il développe une surface agréable comprenant un salon lumineux, deux grandes chambres, une salle d'eau, un dressing, un WC séparé et un espace cuisine à aménager totalement. Ce bien est une toile blanche parfaite pour les amateurs de rénovation, avec une hauteur sous plafond typique du bâti ancien et une distribution fluide à moderniser selon vos goûts.

Une cave privative est incluse. La toiture a été refaite il y a une dizaine d'années et les charges de copropriété sont très faibles. Cet appartement offre un excellent potentiel pour un projet de vie en coeur de ville, ou pour un investissement locatif bien placé.

Surface : 93 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/02/2025

Consommation énergie primaire : 428 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 428 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Pontarlier
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25300
Coordonnées : 46.903980, 6.352915
Total : 184 720€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 13.30€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14847€/an
Fourchette totale : 955€ - 1603€/mois
Fourchette annuelle : 11463€ - 19231€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 496,94 €/m²
Basé sur :309 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 215 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-73 215€ (-31.5%)
Marge achat-revente :47 495€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :73,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 009,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 985,53€
Coût de l'assurance :22 166,40€
Taxe foncière : 1 484,73€/an
Soit par mois : 123,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 237,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 25 m² de parquet, 25 m² de murs
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans l'entrée
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 4/5 visible - entrée en bon état mais peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 847 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 720 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 957 €
Revenus locatifs : +14 847 €
Charges déductibles : -21 957 €
Résultat foncier Année 1 : -7 110 €(Déficit de 7 110 €)
Imputable sur revenu global : 7 110 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 957 €/an
Revenus locatifs : +14 847 €
Charges déductibles : -8 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 890 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 847 €21 964 €6 592 €-7 116 €7 116 €--
215 144 €8 793 €6 422 €6 351 €---
315 447 €8 617 €6 246 €6 830 €---
415 756 €8 434 €6 063 €7 322 €---
516 071 €8 245 €5 873 €7 827 €---
616 393 €8 048 €5 677 €8 345 €---
716 720 €7 844 €5 473 €8 876 €---
817 055 €7 633 €5 262 €9 422 €---
917 396 €7 414 €5 043 €9 982 €---
1017 744 €7 187 €4 816 €10 557 €---
1118 099 €6 952 €4 580 €11 147 €---
1218 461 €6 708 €4 336 €11 753 €---
1318 830 €6 455 €4 083 €12 375 €---
1419 207 €6 192 €3 821 €13 014 €---
1519 591 €5 921 €3 549 €13 670 €---
1619 982 €5 639 €3 267 €14 344 €---
1720 382 €5 346 €2 975 €15 036 €---
1820 790 €5 044 €2 672 €15 746 €---
1921 206 €4 730 €2 358 €16 476 €---
2021 630 €4 404 €2 033 €17 226 €---
2122 062 €4 066 €1 695 €17 996 €---
2222 504 €3 717 €1 345 €18 787 €---
2322 954 €3 354 €982 €19 600 €---
2423 413 €2 978 €606 €20 435 €---
2523 881 €2 588 €217 €21 293 €---
TOTAL475 563 €168 270 €95 986 €307 292 €7 116 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 135 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 118 €-2 135 €+5 253 €
2+3 118 €+1 905 €+1 213 €
3+3 118 €+2 049 €+1 069 €
4+3 118 €+2 197 €+921 €
5+3 118 €+2 348 €+770 €
6+3 118 €+2 503 €+615 €
7+3 118 €+2 663 €+455 €
8+3 118 €+2 827 €+291 €
9+3 118 €+2 995 €+123 €
10+3 118 €+3 167 €-49 €
11+3 118 €+3 344 €-226 €
12+3 118 €+3 526 €-408 €
13+3 118 €+3 713 €-595 €
14+3 118 €+3 904 €-786 €
15+3 118 €+4 101 €-983 €
16+3 118 €+4 303 €-1 185 €
17+3 118 €+4 511 €-1 393 €
18+3 118 €+4 724 €-1 606 €
19+3 118 €+4 943 €-1 825 €
20+3 118 €+5 168 €-2 050 €
21+3 118 €+5 399 €-2 281 €
22+3 118 €+5 636 €-2 518 €
23+3 118 €+5 880 €-2 762 €
24+3 118 €+6 130 €-3 012 €
25+3 118 €+6 388 €-3 270 €
Total+77 950 €+92 188 €+-14 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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