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Achat maison longère

Bien expiré
VillePlumelec (56)
Surface168m²
Coût Total297 416€
Loyer Annuel17 962€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 530 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 1 300,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 168 m², 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Rangements, Cuisine équipée, Une entrée, Jardin, Terrain de 928 m², Travaux, Calme, Etat : à rénover

A moins de 30 minutes de Vannes, esprit campagne mais proche du centre de la commune dynamique de Plumelec (bourg tous commerces et commodités), cette belle longère vous offre une vie de plain-pied avec au rez-de-chaussée : entrée, cuisine aménagée et équipée ouverte sur salon-séjour avec cheminée, belle véranda lumineuse et orientée au sud, wc, chambre, salle d'eau, buanderie/cellier, garage. A l'étage : chambre avec placard, salle d'eau, wc, grande pièce d'environ 47 m² (possibilité chambres supplémentaires et bureau). Le tout sur un beau terrain de 928 m² avec chalet de jardin. (6.60 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Plumelec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.826790, -2.606000
Total : 297 416€
Prix d'acquisition : 218 530€
Travaux : 61 404€
Valeur du bien : 279 934€
Frais de notaire : 17 482€
Coût estimé : 17 482€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1497€/mois
Loyer annuel estimé : 17962€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 14246€ - 22647€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 463,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :86,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 550,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 644,66€
Coût de l'assurance :26 023,90€
Taxe foncière : 1 796,20€/an
Soit par mois : 149,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 496,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 699,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 168 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 404 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 104€
    Isolation toiture/combles: 168 m² × 42€/m² = 7056€, Main d'œuvre: 48€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (fourniture et pose comprises)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 3600€
  • Rafraîchissement salon:2 400€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plumelec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 004€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 962 €/an
Calcul : 1 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 416 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 404 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 047 €
Revenus locatifs : +17 962 €
Charges déductibles : -74 047 €
Résultat foncier Année 1 : -56 085 €(Déficit de 56 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 643 €/an
Revenus locatifs : +17 962 €
Charges déductibles : -12 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34685.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 530 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 045 €(65% de 218 530 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 165 €/an
Calcul : 142 045 € × 3,636% = 5 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 962 €74 057 €9 816 €-56 095 €21 400 €34 695 €34 695 €
218 321 €12 390 €9 553 €5 931 €--28 764 €
318 688 €12 119 €9 281 €6 569 €--22 195 €
419 061 €11 838 €9 001 €7 224 €--14 971 €
519 443 €11 547 €8 710 €7 895 €--7 076 €
619 831 €11 247 €8 410 €8 584 €---
720 228 €10 937 €8 100 €9 291 €---
820 633 €10 616 €7 779 €10 017 €---
921 045 €10 284 €7 447 €10 761 €---
1021 466 €9 941 €7 104 €11 525 €---
1121 896 €9 586 €6 749 €12 309 €---
1222 333 €9 219 €6 382 €13 114 €---
1322 780 €8 840 €6 003 €13 940 €---
1423 236 €8 448 €5 611 €14 788 €---
1523 700 €8 043 €5 206 €15 658 €---
1624 174 €7 624 €4 787 €16 551 €---
1724 658 €7 190 €4 353 €17 468 €---
1825 151 €6 742 €3 905 €18 409 €---
1925 654 €6 279 €3 442 €19 375 €---
2026 167 €5 800 €2 963 €20 367 €---
2126 691 €5 305 €2 468 €21 385 €---
2227 224 €4 793 €1 956 €22 431 €---
2327 769 €4 264 €1 427 €23 505 €---
2428 324 €3 717 €879 €24 608 €---
2528 891 €3 151 €314 €25 740 €---
TOTAL575 327 €273 977 €141 645 €301 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 772 €-6 420 €+10 192 €
2+3 772 €0 €+3 772 €
3+3 772 €0 €+3 772 €
4+3 772 €0 €+3 772 €
5+3 772 €0 €+3 772 €
6+3 772 €+452 €+3 320 €
7+3 772 €+2 787 €+985 €
8+3 772 €+3 005 €+767 €
9+3 772 €+3 228 €+544 €
10+3 772 €+3 458 €+314 €
11+3 772 €+3 693 €+79 €
12+3 772 €+3 934 €-162 €
13+3 772 €+4 182 €-410 €
14+3 772 €+4 436 €-664 €
15+3 772 €+4 697 €-925 €
16+3 772 €+4 965 €-1 193 €
17+3 772 €+5 240 €-1 468 €
18+3 772 €+5 523 €-1 751 €
19+3 772 €+5 812 €-2 040 €
20+3 772 €+6 110 €-2 338 €
21+3 772 €+6 416 €-2 644 €
22+3 772 €+6 729 €-2 957 €
23+3 772 €+7 051 €-3 279 €
24+3 772 €+7 382 €-3 610 €
25+3 772 €+7 722 €-3 950 €
Total+94 300 €+90 405 €+3 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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