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Maison à vendre

VilleSaint-Dizier (52)
Surface117m²
Coût Total120 420€
Loyer Annuel11 328€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente directe particulier.

Maison sur sous-sol complet (mitoyenne par un côté) de 118m2

Au 1er niveau : garage avec porte en bois, une cuisine d'été équipée, une cave, un cellier, WC séparés avec lavabo, un hall d'entrée.

Au 1er étage : une entrée dessert une cuisine séparée équipée, un séjour, puis un espace nuit avec 3 chambres, salle de bain avec douche, baignoire et WC, placards dans le couloir.

Au 2 eme étage : une 4ème chambre avec un lavabo, grenier aménageable.

Chauffage central gaz de ville / Fenêtres simple vitrage Terrain clos autour Maison à rénover

Agence s’abstenir !!!

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.639110, 4.940420
Total : 120 420€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 7 020€
Valeur du bien : 112 020€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11328€/an
Fourchette totale : 744€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 8927€ - 14376€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,67 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 460 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-17 460€ (-14.3%)
Marge achat-revente :2 040€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :45,16€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 631,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 627,86€
Coût de l'assurance :13 547,25€
Taxe foncière : 1 132,82€/an
Soit par mois : 94,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la moquette usée et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - décorations vieillissantes nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude/froide
Quantité: maison complète
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 020 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 020€
    Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 020€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 020€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 328 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 420 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 558 €
Revenus locatifs : +11 328 €
Charges déductibles : -12 558 €
Résultat foncier Année 1 : -1 229 €(Déficit de 1 229 €)
Imputable sur revenu global : 1 229 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 538 €/an
Revenus locatifs : +11 328 €
Charges déductibles : -5 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 791 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 328 €12 561 €3 867 €-1 233 €1 233 €--
211 555 €5 437 €3 762 €6 118 €---
311 786 €5 328 €3 654 €6 457 €---
412 022 €5 217 €3 542 €6 805 €---
512 262 €5 101 €3 426 €7 161 €---
612 507 €4 982 €3 307 €7 525 €---
712 757 €4 859 €3 184 €7 899 €---
813 013 €4 731 €3 057 €8 281 €---
913 273 €4 600 €2 925 €8 673 €---
1013 538 €4 464 €2 789 €9 074 €---
1113 809 €4 324 €2 649 €9 485 €---
1214 085 €4 179 €2 504 €9 906 €---
1314 367 €4 029 €2 355 €10 338 €---
1414 654 €3 875 €2 200 €10 780 €---
1514 947 €3 715 €2 040 €11 232 €---
1615 246 €3 550 €1 875 €11 696 €---
1715 551 €3 379 €1 705 €12 172 €---
1815 862 €3 203 €1 529 €12 659 €---
1916 179 €3 022 €1 347 €13 158 €---
2016 503 €2 834 €1 159 €13 669 €---
2116 833 €2 640 €965 €14 193 €---
2217 170 €2 439 €764 €14 731 €---
2317 513 €2 232 €557 €15 281 €---
2417 863 €2 018 €343 €15 845 €---
2518 221 €1 797 €122 €16 424 €---
TOTAL362 845 €104 516 €55 628 €258 329 €1 233 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 370 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 329 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-370 €+2 749 €
2+2 379 €+1 835 €+544 €
3+2 379 €+1 937 €+442 €
4+2 379 €+2 041 €+338 €
5+2 379 €+2 148 €+231 €
6+2 379 €+2 258 €+121 €
7+2 379 €+2 370 €+9 €
8+2 379 €+2 484 €-105 €
9+2 379 €+2 602 €-223 €
10+2 379 €+2 722 €-343 €
11+2 379 €+2 846 €-467 €
12+2 379 €+2 972 €-593 €
13+2 379 €+3 101 €-722 €
14+2 379 €+3 234 €-855 €
15+2 379 €+3 370 €-991 €
16+2 379 €+3 509 €-1 130 €
17+2 379 €+3 652 €-1 273 €
18+2 379 €+3 798 €-1 419 €
19+2 379 €+3 947 €-1 568 €
20+2 379 €+4 101 €-1 722 €
21+2 379 €+4 258 €-1 879 €
22+2 379 €+4 419 €-2 040 €
23+2 379 €+4 584 €-2 205 €
24+2 379 €+4 754 €-2 375 €
25+2 379 €+4 927 €-2 548 €
Total+59 475 €+77 499 €+-18 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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