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Maison Saint Genis Pouilly 182 m2

VilleSaint-Genis-Pouilly (01)
Surface181.33
Coût Total573 300
Loyer Annuel48 172
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+576
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 181.33 m²
Prix au m² : 2 729,83 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Immo de France vous propose en exclusivité cette maison de ville de 182 m² en plein centre de Saint-Genis, proche de Genève, transports en commun, écoles et commodités. 5 chambres 2 garages fermés 2 salles d'eau Terrasse rooftop Quelques travaux à prévoir. Idéal pour famille. Contactez IMMO DE FRANCE dès aujourd'hui pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://errial.georisques.gouv.fr/ Ce bien est proposé à la vente interactive, un processus encadré par ENCHÈRES IMMO. La participation à la vente interactive est soumise à un agrément préalable sans frais supplémentaire. Toutes les offres seront transmises au vendeur, qui reste libre de choisir l'offre qui lui convient le mieux. Le prix de départ de 495 000 € correspond à la première offre possible, incluant les honoraires de négociation. Il est précisé que ce prix ne constitue pas nécessairement le montant auquel le vendeur souhaite conclure la vente. Une offre déposée en ligne durant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une simple intention d'achat. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/160329.pdf

Ville : Saint-Genis-Pouilly
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01630
Coordonnées : 46.239824, 6.022585
Total : 573 300
Prix d'acquisition : 495 000
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 533 700
Frais de notaire : 39 600
Coût estimé : 39 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181.33
Loyer prédit : 22.14€/m²/mois
Fourchette : 16.64€ - 29.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 4014€/mois
Loyer annuel estimé : 48172€/an
Fourchette totale : 3018€ - 5340€/mois
Fourchette annuelle : 36216€ - 64076€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 294,12 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :959 983
Prix d'achat :495 000
Décote à l'achat :-464 983 (-48.4%)
Marge achat-revente :386 683€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :573 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 870,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :167,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 037,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :287 722,48
Coût de l'assurance :50 163,75
Taxe foncière : 4 817,25€/an
Soit par mois : 401,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 014,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 438,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :575,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181.33 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181.33 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: État 4/5 visible - salles d'eau en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:100
    Isolation des combles: 181.33 m² × 60€/m² = 10879.80€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€/fenêtre = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€/salle = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Genis-Pouilly (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 172 €/an
Calcul : 4 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 814 €/an
Base de calcul : Emprunt de 573 300 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 007 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 338
Revenus locatifs : +48 172
Charges déductibles : -65 338
Résultat foncier Année 1 : -17 165(Déficit de 17 165 €)
Imputable sur revenu global : 17 165
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 638 €/an
Revenus locatifs : +48 172
Charges déductibles : -26 638
Résultat foncier Années 2+ : 21 535 €/an
Prix d'achat du bien : 495 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 17265 35619 833-17 18417 184 €--
249 13626 13719 31322 999---
350 11925 59918 77524 520---
451 12125 04218 21826 079---
552 14324 46517 64127 679---
653 18623 86717 04329 319---
754 25023 24816 42531 002---
855 33522 60815 78432 727---
956 44221 94415 12034 498---
1057 57121 25714 43336 314---
1158 72220 54513 72138 177---
1259 89619 80812 98440 088---
1361 09419 04512 22142 049---
1462 31618 25511 43144 061---
1563 56317 43610 61346 126---
1664 83416 5899 76548 245---
1766 13015 7118 88750 419---
1867 45314 8027 97952 651---
1968 80213 8617 03754 941---
2070 17812 8876 06357 292---
2171 58211 8775 05359 705---
2273 01310 8324 00862 181---
2374 4749 7502 92664 724---
2475 9638 6291 80567 334---
2577 4827 46864470 014---
TOTAL1 542 979497 017287 7221 045 96117 184Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 155
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 045 961
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 116-5 155+15 271
2+10 116+6 900+3 216
3+10 116+7 356+2 760
4+10 116+7 824+2 292
5+10 116+8 304+1 812
6+10 116+8 796+1 320
7+10 116+9 301+815
8+10 116+9 818+298
9+10 116+10 349-233
10+10 116+10 894-778
11+10 116+11 453-1 337
12+10 116+12 026-1 910
13+10 116+12 615-2 499
14+10 116+13 218-3 102
15+10 116+13 838-3 722
16+10 116+14 473-4 357
17+10 116+15 126-5 010
18+10 116+15 795-5 679
19+10 116+16 482-6 366
20+10 116+17 187-7 071
21+10 116+17 911-7 795
22+10 116+18 654-8 538
23+10 116+19 417-9 301
24+10 116+20 200-10 084
25+10 116+21 004-10 888
Total+252 900+313 788+-60 888
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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