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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGuingamp (22)
Surface53m²
Coût Total101 170€
Loyer Annuel5 595€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 396,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/08/2026, 3/4 étage, Cave, 2 chambres, Balcon

Situé en plein centre-ville de Guingamp, à proximité immédiate de la gare dans un environnement boisé, cet appartement T3 bénéficie d’un emplacement idéal, proche des commerces, services et transports.

L'appartement, en bon état, se compose de :

un séjour lumineux avec balcon, une cuisine ménagée, deux chambres, une salle de bains, WC séparés. un très grand placard et une loggia.

L'immeuble a récemment bénéficié d'importants travaux de rénovation, avec une isolation thermique par l'extérieur et un ravalement de façade, offrant un meilleur confort et une valorisation durable du bien.

Vente de particulier à particulier exclusivement (sans frais d'agence)

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.556452, -3.147928
Total : 101 170€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 21 250€
Valeur du bien : 95 250€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 466€/mois
Loyer annuel estimé : 5595€/an
Fourchette totale : 373€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4470€ - 7002€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 788,69 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 800 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-20 800€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-6 370€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 263,03€
Coût de l'assurance :8 852,38€
Taxe foncière : 559,47€/an
Soit par mois : 46,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 250 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant plomberie, électricité, peinture et finitions). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rafraîchissement:6 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€. Total = 3000€.
  • Salon - Rafraîchissement léger:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guingamp (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 595 €/an
Calcul : 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 559 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 690 €
Revenus locatifs : +5 595 €
Charges déductibles : -25 690 €
Résultat foncier Année 1 : -20 096 €(Déficit de 20 096 €)
Imputable sur revenu global : 20 096 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 440 €/an
Revenus locatifs : +5 595 €
Charges déductibles : -4 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 154 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 595 €25 694 €3 530 €-20 099 €20 099 €--
25 707 €4 351 €3 438 €1 355 €---
35 821 €4 256 €3 343 €1 565 €---
45 937 €4 157 €3 244 €1 780 €---
56 056 €4 055 €3 141 €2 001 €---
66 177 €3 949 €3 035 €2 228 €---
76 301 €3 839 €2 925 €2 462 €---
86 427 €3 725 €2 812 €2 701 €---
96 555 €3 607 €2 694 €2 948 €---
106 686 €3 485 €2 572 €3 201 €---
116 820 €3 359 €2 445 €3 461 €---
126 956 €3 228 €2 314 €3 729 €---
137 095 €3 092 €2 178 €4 003 €---
147 237 €2 951 €2 038 €4 286 €---
157 382 €2 806 €1 892 €4 576 €---
167 530 €2 655 €1 741 €4 875 €---
177 680 €2 499 €1 585 €5 182 €---
187 834 €2 337 €1 423 €5 497 €---
197 991 €2 169 €1 255 €5 822 €---
208 150 €1 995 €1 082 €6 155 €---
218 313 €1 815 €902 €6 498 €---
228 480 €1 629 €715 €6 851 €---
238 649 €1 436 €522 €7 213 €---
248 822 €1 236 €322 €7 586 €---
258 999 €1 029 €115 €7 970 €---
TOTAL179 199 €95 352 €51 263 €83 847 €20 099 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 030 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 175 €-6 030 €+7 205 €
2+1 175 €+407 €+768 €
3+1 175 €+469 €+706 €
4+1 175 €+534 €+641 €
5+1 175 €+600 €+575 €
6+1 175 €+668 €+507 €
7+1 175 €+738 €+437 €
8+1 175 €+810 €+365 €
9+1 175 €+884 €+291 €
10+1 175 €+960 €+215 €
11+1 175 €+1 038 €+137 €
12+1 175 €+1 119 €+56 €
13+1 175 €+1 201 €-26 €
14+1 175 €+1 286 €-111 €
15+1 175 €+1 373 €-198 €
16+1 175 €+1 462 €-287 €
17+1 175 €+1 555 €-380 €
18+1 175 €+1 649 €-474 €
19+1 175 €+1 746 €-571 €
20+1 175 €+1 847 €-672 €
21+1 175 €+1 949 €-774 €
22+1 175 €+2 055 €-880 €
23+1 175 €+2 164 €-989 €
24+1 175 €+2 276 €-1 101 €
25+1 175 €+2 391 €-1 216 €
Total+29 375 €+25 154 €+4 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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