Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMoisdon-la-Rivière (44)
Surface180m²
Coût Total247 276€
Loyer Annuel17 061€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 200 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 928,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial L&P Notaires vous proposent : Maison / villa à vendre - MOISDON LA RIVIERE (44520)

Centre bourg, grande maison avec jardin offrant : Une première partie rénovée composée de 4 bureaux, une chambre, une pièce, wc  Une deuxième partie à rénover entièrement composée d'une pièce, une cuisine, trois chambres, salle de bains avec wc. L''ensemble bénéficie de deux entrées indépendantes facilitant la création de plusieurs logements. Grenier et dépendance

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude L&P Notaires - Notaires à Moisdon-la-Rivière - N° SIRET : 52333056100037

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Moisdon-la-Rivière
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44520
Coordonnées : 47.624836, -1.372651
Total : 247 276€
Prix d'acquisition : 167 200€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 233 900€
Frais de notaire : 13 376€
Coût estimé : 13 376€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1422€/mois
Loyer annuel estimé : 17061€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1767€/mois
Fourchette annuelle : 13725€ - 21208€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 305,37 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 966 €
Prix d'achat :167 200 €
Décote à l'achat :-67 766€ (-28.8%)
Marge achat-revente :-12 310€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 276€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 241,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 314,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 295,21€
Coût de l'assurance :21 636,65€
Taxe foncière : 1 706,09€/an
Soit par mois : 142,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 421,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover entièrement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en béton du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol en parquet dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Pose de parquet flottant dans les chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement du sol du salon:1 200€
    Rafraîchissement sol salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement du sol dans le couloir:400€
    Rafraîchissement sol couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Moisdon-la-Rivière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 061 €/an
Calcul : 1 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 276 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 891 €
Revenus locatifs : +17 061 €
Charges déductibles : -77 891 €
Résultat foncier Année 1 : -60 831 €(Déficit de 60 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 191 €/an
Revenus locatifs : +17 061 €
Charges déductibles : -11 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39430.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 680 €(65% de 167 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 952 €/an
Calcul : 108 680 € × 3,636% = 3 952 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 061 €77 900 €8 628 €-60 839 €21 400 €39 439 €39 439 €
217 402 €10 974 €8 403 €6 428 €--33 011 €
317 750 €10 741 €8 170 €7 009 €--26 002 €
418 105 €10 500 €7 928 €7 606 €--18 396 €
518 467 €10 249 €7 678 €8 218 €--10 178 €
618 837 €9 990 €7 419 €8 846 €--1 332 €
719 213 €9 722 €7 150 €9 492 €---
819 598 €9 444 €6 872 €10 154 €---
919 990 €9 155 €6 584 €10 834 €---
1020 389 €8 857 €6 285 €11 532 €---
1120 797 €8 548 €5 976 €12 249 €---
1221 213 €8 228 €5 656 €12 986 €---
1321 637 €7 896 €5 324 €13 742 €---
1422 070 €7 552 €4 981 €14 518 €---
1522 512 €7 196 €4 625 €15 315 €---
1622 962 €6 827 €4 256 €16 134 €---
1723 421 €6 445 €3 874 €16 976 €---
1823 889 €6 050 €3 478 €17 840 €---
1924 367 €5 640 €3 068 €18 727 €---
2024 855 €5 215 €2 644 €19 639 €---
2125 352 €4 775 €2 204 €20 576 €---
2225 859 €4 320 €1 748 €21 539 €---
2326 376 €3 848 €1 276 €22 528 €---
2426 903 €3 359 €787 €23 544 €---
2527 441 €2 853 €281 €24 589 €---
TOTAL546 466 €256 284 €125 295 €290 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 583 €-6 420 €+10 003 €
2+3 583 €0 €+3 583 €
3+3 583 €0 €+3 583 €
4+3 583 €0 €+3 583 €
5+3 583 €0 €+3 583 €
6+3 583 €0 €+3 583 €
7+3 583 €+2 448 €+1 135 €
8+3 583 €+3 046 €+537 €
9+3 583 €+3 250 €+333 €
10+3 583 €+3 460 €+123 €
11+3 583 €+3 675 €-92 €
12+3 583 €+3 896 €-313 €
13+3 583 €+4 122 €-539 €
14+3 583 €+4 355 €-772 €
15+3 583 €+4 595 €-1 012 €
16+3 583 €+4 840 €-1 257 €
17+3 583 €+5 093 €-1 510 €
18+3 583 €+5 352 €-1 769 €
19+3 583 €+5 618 €-2 035 €
20+3 583 €+5 892 €-2 309 €
21+3 583 €+6 173 €-2 590 €
22+3 583 €+6 462 €-2 879 €
23+3 583 €+6 758 €-3 175 €
24+3 583 €+7 063 €-3 480 €
25+3 583 €+7 377 €-3 794 €
Total+89 575 €+87 055 €+2 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →