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Appartement 1 pièce 31 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface31m²
Coût Total71 780€
Loyer Annuel4 827€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 161,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 1 pièces principales

Carcassonne, aux abords du centre ville (proche IUT) et du Canal du Midi, appartement de type 1 comprenant une entrée, une pièce de vie avec loggia, une cuisine séparée, une salle d'eau, un wc indépendant. Idéal investissement locatif. Référence annonce : 620-106 Date de réalisation du diagnostic : 21/12/2021 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 16,13% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 31 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 18 Charges prévisionnelles annuelles : 348 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 300 € et 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.213980, 2.350800
Total : 71 780€
Prix d'acquisition : 36 000€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 68 900€
Frais de notaire : 2 880€
Coût estimé : 2 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 402€/mois
Loyer annuel estimé : 4827€/an
Fourchette totale : 324€ - 499€/mois
Fourchette annuelle : 3890€ - 5991€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :20,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 374,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 185,30€
Coût de l'assurance :6 280,75€
Taxe foncière : 482,73€/an
Soit par mois : 40,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 29,00€/mois
Soit par an : 348,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 402,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement complet de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre (non visible sur photos) avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 31 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(1 061 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:2 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 827 €/an
Calcul : 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 780 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 349 €
Revenus locatifs : +4 827 €
Charges déductibles : -36 349 €
Résultat foncier Année 1 : -31 521 €(Déficit de 31 521 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 121 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 449 €/an
Revenus locatifs : +4 827 €
Charges déductibles : -3 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10121.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 400 €(65% de 36 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 851 €/an
Calcul : 23 400 € × 3,636% = 851 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 827 €36 351 €2 369 €-31 524 €21 400 €10 124 €10 124 €
24 924 €3 388 €2 306 €1 536 €--8 587 €
35 022 €3 322 €2 240 €1 700 €--6 887 €
45 123 €3 254 €2 172 €1 869 €--5 019 €
55 225 €3 184 €2 102 €2 041 €--2 977 €
65 330 €3 112 €2 030 €2 218 €--759 €
75 436 €3 037 €1 955 €2 400 €---
85 545 €2 959 €1 877 €2 586 €---
95 656 €2 879 €1 797 €2 777 €---
105 769 €2 796 €1 714 €2 973 €---
115 884 €2 711 €1 629 €3 174 €---
126 002 €2 622 €1 540 €3 380 €---
136 122 €2 531 €1 449 €3 591 €---
146 245 €2 436 €1 354 €3 808 €---
156 370 €2 338 €1 256 €4 031 €---
166 497 €2 237 €1 155 €4 260 €---
176 627 €2 133 €1 051 €4 494 €---
186 759 €2 024 €943 €4 735 €---
196 895 €1 913 €831 €4 982 €---
207 032 €1 797 €715 €5 235 €---
217 173 €1 678 €596 €5 496 €---
227 317 €1 554 €472 €5 763 €---
237 463 €1 426 €344 €6 037 €---
247 612 €1 294 €212 €6 318 €---
257 764 €1 158 €76 €6 607 €---
TOTAL154 620 €94 134 €34 185 €60 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 014 €-6 420 €+7 434 €
2+1 014 €0 €+1 014 €
3+1 014 €0 €+1 014 €
4+1 014 €0 €+1 014 €
5+1 014 €0 €+1 014 €
6+1 014 €0 €+1 014 €
7+1 014 €+492 €+522 €
8+1 014 €+776 €+238 €
9+1 014 €+833 €+181 €
10+1 014 €+892 €+122 €
11+1 014 €+952 €+62 €
12+1 014 €+1 014 €0 €
13+1 014 €+1 077 €-63 €
14+1 014 €+1 143 €-129 €
15+1 014 €+1 209 €-195 €
16+1 014 €+1 278 €-264 €
17+1 014 €+1 348 €-334 €
18+1 014 €+1 420 €-406 €
19+1 014 €+1 495 €-481 €
20+1 014 €+1 571 €-557 €
21+1 014 €+1 649 €-635 €
22+1 014 €+1 729 €-715 €
23+1 014 €+1 811 €-797 €
24+1 014 €+1 895 €-881 €
25+1 014 €+1 982 €-968 €
Total+25 350 €+18 146 €+7 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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