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Détails du bien

VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface86
Coût Total188 240
Loyer Annuel17 919
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 569,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 16, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Rogerio Antunes vous propose: Appartement avec vue panoramique comprenant entrée avec dressing, séjour, cuisine aménagée, 2 dégagements, 3 chambres, 3 grands rangements style dressing, salle de bains et toilette indépendant, parking collectif.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 742 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 323.33 euros par mois (soit 3880 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 262 et classe CLIMAT E indice 53. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Rogerio Antunes mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Créteil sous le numéro 521037556, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Total : 188 240
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 42 440
Valeur du bien : 177 440
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1493€/mois
Loyer annuel estimé : 17919€/an
Fourchette totale : 1215€ - 1835€/mois
Fourchette annuelle : 14585€ - 22014€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 11.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 473,68 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :298 736
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-163 736 (-54.8%)
Marge achat-revente :110 496€ (37.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 472,14
Coût de l'assurance :16 471,00
Taxe foncière : 1 791,88€/an
Soit par mois : 149,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,33€/mois
Soit par an : 3 879,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 493,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 469,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 440(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 25 m² × 32€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 919 €/an
Calcul : 1 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 240 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 880 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 276
Revenus locatifs : +17 919
Charges déductibles : -55 276
Résultat foncier Année 1 : -37 358(Déficit de 37 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 958
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 836 €/an
Revenus locatifs : +17 919
Charges déductibles : -12 836
Résultat foncier Années 2+ : 5 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15957.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 91955 2836 512-37 36421 400 €15 964 €15 964 €
218 27712 6726 3415 605--10 359 €
318 64312 4956 1656 147--4 211 €
419 01612 3125 9826 703---
519 39612 1235 7927 273---
619 78411 9275 5967 857---
720 17911 7245 3938 456---
820 58311 5135 1839 070---
920 99511 2954 9659 699---
1021 41511 0704 73910 345---
1121 84310 8364 50511 007---
1222 28010 5944 26311 686---
1322 72510 3434 01312 382---
1423 18010 0843 75313 096---
1523 6439 8153 48513 828---
1624 1169 5373 20614 579---
1724 5999 2492 91815 350---
1825 0918 9502 62016 140---
1925 5928 6412 31116 951---
2026 1048 3211 99117 783---
2126 6267 9901 65918 636---
2227 1597 6471 31619 512---
2327 7027 29196120 411---
2428 2566 92359321 333---
2528 8216 54221222 279---
TOTAL573 945295 17994 472278 76521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 765
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 763-6 420+10 183
2+3 7630+3 763
3+3 7630+3 763
4+3 763+748+3 015
5+3 763+2 182+1 581
6+3 763+2 357+1 406
7+3 763+2 537+1 226
8+3 763+2 721+1 042
9+3 763+2 910+853
10+3 763+3 103+660
11+3 763+3 302+461
12+3 763+3 506+257
13+3 763+3 715+48
14+3 763+3 929-166
15+3 763+4 148-385
16+3 763+4 374-611
17+3 763+4 605-842
18+3 763+4 842-1 079
19+3 763+5 085-1 322
20+3 763+5 335-1 572
21+3 763+5 591-1 828
22+3 763+5 854-2 091
23+3 763+6 123-2 360
24+3 763+6 400-2 637
25+3 763+6 684-2 921
Total+94 075+83 630+10 445
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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