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MAISON DE VILLE À RÉNOVER

Bien expiré
VilleLesneven (29)
Surface66m²
Coût Total107 000€
Loyer Annuel7 189€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 840,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Maison de ville à rénover Centre de Lesneven (29260) À découvrir, maison de ville de 66 m2 à rénover entièrement, située en plein centre de Lesneven, à proximité immédiate des commerces et commodités. La maison se compose : d'un rez-de-chaussée et d'un étage, d'une cour, d'une dépendance, le tout sur une parcelle cadastrée de 101 m2. Travaux importants à prévoir : bien idéal pour un projet de rénovation, un investissement locatif ou une première acquisition avec travaux. Bien ne possedant pas de système de chauffage. Surface habitable : 66 m2 Exposition : Est Cette annonce vous est proposée par Colleu Aurore - EI - NoRSAC: 531 561 520, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Brest Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://capronimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Lesneven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29260
Coordonnées : 48.574022, -4.309753
Total : 107 000€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 47 060€
Valeur du bien : 102 560€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7189€/an
Fourchette totale : 485€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5814€ - 8890€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 552,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 598,13€
Coût de l'assurance :9 095,00€
Taxe foncière : 718,94€/an
Soit par mois : 59,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation, pour remplacer l'absence de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques et améliorer le confort.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (66 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible - sol en très mauvais état nécessitant rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible - murs en très mauvais état nécessitant rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 060 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 960€
    Isolation toiture/combles: 66 m² × 60€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 050€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesneven (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 189 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 586 €
Revenus locatifs : +7 189 €
Charges déductibles : -51 586 €
Résultat foncier Année 1 : -44 396 €(Déficit de 44 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 526 €/an
Revenus locatifs : +7 189 €
Charges déductibles : -4 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22996.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 189 €51 589 €3 446 €-44 400 €21 400 €23 000 €23 000 €
27 333 €4 436 €3 353 €2 897 €--20 102 €
37 480 €4 340 €3 257 €3 140 €--16 962 €
47 629 €4 240 €3 157 €3 389 €--13 573 €
57 782 €4 137 €3 054 €3 645 €--9 928 €
67 938 €4 031 €2 948 €3 907 €--6 021 €
78 096 €3 921 €2 839 €4 175 €--1 846 €
88 258 €3 808 €2 725 €4 450 €---
98 423 €3 691 €2 608 €4 733 €---
108 592 €3 570 €2 487 €5 022 €---
118 764 €3 445 €2 362 €5 319 €---
128 939 €3 316 €2 233 €5 623 €---
139 118 €3 182 €2 100 €5 935 €---
149 300 €3 045 €1 962 €6 256 €---
159 486 €2 902 €1 819 €6 584 €---
169 676 €2 755 €1 672 €6 921 €---
179 869 €2 603 €1 520 €7 266 €---
1810 067 €2 446 €1 363 €7 621 €---
1910 268 €2 284 €1 201 €7 984 €---
2010 474 €2 117 €1 034 €8 357 €---
2110 683 €1 943 €861 €8 740 €---
2210 897 €1 765 €682 €9 132 €---
2311 115 €1 580 €497 €9 535 €---
2411 337 €1 389 €306 €9 948 €---
2511 564 €1 192 €109 €10 372 €---
TOTAL230 277 €123 727 €49 598 €106 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 510 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 510 €-6 420 €+7 930 €
2+1 510 €0 €+1 510 €
3+1 510 €0 €+1 510 €
4+1 510 €0 €+1 510 €
5+1 510 €0 €+1 510 €
6+1 510 €0 €+1 510 €
7+1 510 €0 €+1 510 €
8+1 510 €+781 €+729 €
9+1 510 €+1 420 €+90 €
10+1 510 €+1 507 €+3 €
11+1 510 €+1 596 €-86 €
12+1 510 €+1 687 €-177 €
13+1 510 €+1 781 €-271 €
14+1 510 €+1 877 €-367 €
15+1 510 €+1 975 €-465 €
16+1 510 €+2 076 €-566 €
17+1 510 €+2 180 €-670 €
18+1 510 €+2 286 €-776 €
19+1 510 €+2 395 €-885 €
20+1 510 €+2 507 €-997 €
21+1 510 €+2 622 €-1 112 €
22+1 510 €+2 740 €-1 230 €
23+1 510 €+2 860 €-1 350 €
24+1 510 €+2 984 €-1 474 €
25+1 510 €+3 112 €-1 602 €
Total+37 750 €+31 965 €+5 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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