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Appartement à vendre

VillePulnoy (54)
Surface52m²
Coût Total122 640€
Loyer Annuel8 641€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

3F GRAND EST VEND à PULNOY (54425), un appartement T2 de 52,34 m² au 1er étage. Réf. 000E161L0207 Lot n° 207.

Dans petite copropriété calme au centre de Pulnoy, proche des commodités, centre-ville et transport, découvrez ce 2 pièces comprenant un séjour donnant sur un balcon de 4,42 m², une cuisine, une chambre, salle de bains et wc.

 Atouts principaux : Proche du centre-ville Place de parking en aérien Pas de frais d'agence

Prix du logement : 88 000 € + Prix parking aérien : 3 000 € soit 91 000 € - Honoraires A charge vendeur

Classe énergie C 131KWh/m².an - Classe climat C 25kgCO2/m².an. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage habituel : de 800 € à 1130 €. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Copropriété de 109 lots. Procédure en cours : Non. Charges de copropriété estimées à 948€/an.

MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D'ACHAT  Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur  Délais de remise des offres prioritaires** : 1 mois à compter du 20/09/2026.  Modalité de remise des offres** : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen  *Offre et prix soumis à condition de ressources  **Conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH

Ville : Pulnoy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54425
Coordonnées : 48.702441, 6.266920
Total : 122 640€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 24 360€
Valeur du bien : 115 360€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.85€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8641€/an
Fourchette totale : 583€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6995€ - 10675€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 113,75 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 915 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-18 915€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-12 725€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :44,97€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 655,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 564,30€
Coût de l'assurance :13 490,40€
Taxe foncière : 864,10€/an
Soit par mois : 72,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 79,00€/mois
Soit par an : 948,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 131 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs en mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une peinture.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre avec murs peints en noir, état correct.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 360 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pulnoy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 640 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 948 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 889 €
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -30 889 €
Résultat foncier Année 1 : -22 248 €(Déficit de 22 248 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 529 €/an
Revenus locatifs : +8 641 €
Charges déductibles : -6 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11548.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 641 €30 893 €4 182 €-22 252 €10 700 €11 552 €11 552 €
28 814 €6 423 €4 071 €2 391 €--9 162 €
38 990 €6 309 €3 957 €2 681 €--6 480 €
49 170 €6 191 €3 839 €2 979 €--3 501 €
59 353 €6 068 €3 717 €3 285 €--216 €
69 540 €5 942 €3 590 €3 598 €---
79 731 €5 811 €3 459 €3 920 €---
89 926 €5 675 €3 324 €4 251 €---
910 124 €5 535 €3 183 €4 589 €---
1010 327 €5 390 €3 038 €4 937 €---
1110 533 €5 239 €2 887 €5 294 €---
1210 744 €5 084 €2 732 €5 660 €---
1310 959 €4 922 €2 571 €6 036 €---
1411 178 €4 756 €2 404 €6 422 €---
1511 402 €4 583 €2 231 €6 819 €---
1611 630 €4 404 €2 053 €7 225 €---
1711 862 €4 220 €1 868 €7 643 €---
1812 099 €4 028 €1 676 €8 071 €---
1912 341 €3 830 €1 478 €8 511 €---
2012 588 €3 625 €1 273 €8 963 €---
2112 840 €3 413 €1 061 €9 427 €---
2213 097 €3 193 €841 €9 904 €---
2313 359 €2 966 €614 €10 393 €---
2413 626 €2 730 €379 €10 896 €---
2513 899 €2 487 €135 €11 412 €---
TOTAL276 774 €143 717 €60 564 €133 057 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815 €-3 210 €+5 025 €
2+1 815 €0 €+1 815 €
3+1 815 €0 €+1 815 €
4+1 815 €0 €+1 815 €
5+1 815 €0 €+1 815 €
6+1 815 €+1 015 €+800 €
7+1 815 €+1 176 €+639 €
8+1 815 €+1 275 €+540 €
9+1 815 €+1 377 €+438 €
10+1 815 €+1 481 €+334 €
11+1 815 €+1 588 €+227 €
12+1 815 €+1 698 €+117 €
13+1 815 €+1 811 €+4 €
14+1 815 €+1 927 €-112 €
15+1 815 €+2 046 €-231 €
16+1 815 €+2 168 €-353 €
17+1 815 €+2 293 €-478 €
18+1 815 €+2 421 €-606 €
19+1 815 €+2 553 €-738 €
20+1 815 €+2 689 €-874 €
21+1 815 €+2 828 €-1 013 €
22+1 815 €+2 971 €-1 156 €
23+1 815 €+3 118 €-1 303 €
24+1 815 €+3 269 €-1 454 €
25+1 815 €+3 424 €-1 609 €
Total+45 375 €+39 917 €+5 458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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