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Immeuble à vendre Spécial Investisseur

VillePerpignan (66)
Surface140m²
Coût Total232 500€
Loyer Annuel19 134€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 107,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², Mandat exclusif

Centre historique de Perpignan - proximité Musée Rigaud

Immeuble à rénover composé de 6 appartements :

Rez de chaussée : local avec une entrée indépendante Etage 1 : studio avec petit extérieur et 1 T 2 Etage 2 : 2 T 1 Etage 3 : 2 T 1

Tous les logements sont libres d'occupation.

Rentabilité prévisionnelle de 8 % net

En fonction du prix de location au m² sur Perpignan et des loyers précédents.

Me pour tout renseignement.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°509 783 569 - Greffe de PERPIGNAN) Stéphanie KOKES Entrepreneur Individuel - Réf.967145

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697605, 2.893544
Total : 232 500€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 65 100€
Valeur du bien : 220 100€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 11.39€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1594€/mois
Loyer annuel estimé : 19134€/an
Fourchette totale : 1293€ - 1967€/mois
Fourchette annuelle : 15512€ - 23601€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 547,73 €/m²
Basé sur :926 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 682 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-61 682€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-15 818€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :67,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 194,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 563,59€
Coût de l'assurance :20 343,75€
Taxe foncière : 1 913,37€/an
Soit par mois : 159,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 594,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 354,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 40 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite des travaux importants
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau pour l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 140 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 100 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 900€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:8 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€
  • Plomberie:3 300€
    Mise à jour plomberie: 140 m² × 20€/m² = 2800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 134 €/an
Calcul : 1 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 500 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 170 €
Revenus locatifs : +19 134 €
Charges déductibles : -75 170 €
Résultat foncier Année 1 : -56 036 €(Déficit de 56 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 070 €/an
Revenus locatifs : +19 134 €
Charges déductibles : -10 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34636.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 134 €75 177 €7 350 €-56 043 €21 400 €34 643 €34 643 €
219 516 €9 877 €7 150 €9 640 €--25 004 €
319 907 €9 670 €6 943 €10 237 €--14 767 €
420 305 €9 456 €6 729 €10 849 €--3 918 €
520 711 €9 235 €6 508 €11 475 €---
621 125 €9 008 €6 281 €12 117 €---
721 548 €8 772 €6 045 €12 775 €---
821 979 €8 530 €5 803 €13 449 €---
922 418 €8 279 €5 552 €14 139 €---
1022 867 €8 020 €5 293 €14 846 €---
1123 324 €7 753 €5 026 €15 571 €---
1223 790 €7 477 €4 750 €16 313 €---
1324 266 €7 192 €4 465 €17 074 €---
1424 751 €6 898 €4 171 €17 853 €---
1525 246 €6 594 €3 867 €18 652 €---
1625 751 €6 281 €3 554 €19 471 €---
1726 266 €5 957 €3 230 €20 309 €---
1826 792 €5 623 €2 896 €21 169 €---
1927 328 €5 278 €2 551 €22 050 €---
2027 874 €4 921 €2 194 €22 953 €---
2128 432 €4 554 €1 826 €23 878 €---
2229 000 €4 174 €1 447 €24 827 €---
2329 580 €3 782 €1 054 €25 799 €---
2430 172 €3 377 €650 €26 795 €---
2530 775 €2 959 €232 €27 817 €---
TOTAL612 857 €238 842 €105 564 €374 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 018 €-6 420 €+10 438 €
2+4 018 €0 €+4 018 €
3+4 018 €0 €+4 018 €
4+4 018 €0 €+4 018 €
5+4 018 €+2 267 €+1 751 €
6+4 018 €+3 635 €+383 €
7+4 018 €+3 833 €+185 €
8+4 018 €+4 035 €-17 €
9+4 018 €+4 242 €-224 €
10+4 018 €+4 454 €-436 €
11+4 018 €+4 671 €-653 €
12+4 018 €+4 894 €-876 €
13+4 018 €+5 122 €-1 104 €
14+4 018 €+5 356 €-1 338 €
15+4 018 €+5 596 €-1 578 €
16+4 018 €+5 841 €-1 823 €
17+4 018 €+6 093 €-2 075 €
18+4 018 €+6 351 €-2 333 €
19+4 018 €+6 615 €-2 597 €
20+4 018 €+6 886 €-2 868 €
21+4 018 €+7 163 €-3 145 €
22+4 018 €+7 448 €-3 430 €
23+4 018 €+7 740 €-3 722 €
24+4 018 €+8 039 €-4 021 €
25+4 018 €+8 345 €-4 327 €
Total+100 450 €+112 205 €+-11 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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