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Appartement à vendre

VilleMigennes (89)
Surface86m²
Coût Total119 680€
Loyer Annuel8 362€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 918,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

Migennes - Maison en copropriété composée : d'entrée, séjour-salon, cuisine, 2 chambres, bureau, salle d'eau et 2 wc. Jardin de 300m2 environ garage et cave.

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.959005, 3.519819
Total : 119 680€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 34 360€
Valeur du bien : 113 360€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8362€/an
Fourchette totale : 569€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6828€ - 10241€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,97 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 985 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-11 985€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-28 695€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 144,07€
Coût de l'assurance :10 472,00€
Taxe foncière : 836,19€/an
Soit par mois : 69,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 696,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 360 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 680 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 836 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 632 €
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -39 632 €
Résultat foncier Année 1 : -31 271 €(Déficit de 31 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +8 362 €
Charges déductibles : -5 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9870.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 362 €39 636 €4 021 €-31 274 €21 400 €9 874 €9 874 €
28 529 €5 170 €3 914 €3 360 €--6 515 €
38 700 €5 059 €3 804 €3 641 €--2 874 €
48 874 €4 945 €3 690 €3 929 €---
59 051 €4 827 €3 572 €4 225 €---
69 232 €4 704 €3 449 €4 528 €---
79 417 €4 578 €3 323 €4 839 €---
89 605 €4 447 €3 192 €5 158 €---
99 797 €4 311 €3 056 €5 486 €---
109 993 €4 171 €2 916 €5 822 €---
1110 193 €4 026 €2 771 €6 167 €---
1210 397 €3 876 €2 621 €6 520 €---
1310 605 €3 721 €2 466 €6 884 €---
1410 817 €3 561 €2 306 €7 256 €---
1511 033 €3 395 €2 140 €7 638 €---
1611 254 €3 223 €1 968 €8 031 €---
1711 479 €3 045 €1 790 €8 434 €---
1811 709 €2 862 €1 607 €8 847 €---
1911 943 €2 671 €1 416 €9 271 €---
2012 182 €2 475 €1 220 €9 707 €---
2112 425 €2 271 €1 016 €10 154 €---
2212 674 €2 061 €806 €10 613 €---
2312 927 €1 843 €588 €11 084 €---
2413 186 €1 617 €362 €11 568 €---
2513 450 €1 384 €129 €12 065 €---
TOTAL267 833 €123 881 €58 144 €143 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 756 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 756 €-6 420 €+8 176 €
2+1 756 €0 €+1 756 €
3+1 756 €0 €+1 756 €
4+1 756 €+316 €+1 440 €
5+1 756 €+1 267 €+489 €
6+1 756 €+1 358 €+398 €
7+1 756 €+1 452 €+304 €
8+1 756 €+1 547 €+209 €
9+1 756 €+1 646 €+110 €
10+1 756 €+1 747 €+9 €
11+1 756 €+1 850 €-94 €
12+1 756 €+1 956 €-200 €
13+1 756 €+2 065 €-309 €
14+1 756 €+2 177 €-421 €
15+1 756 €+2 292 €-536 €
16+1 756 €+2 409 €-653 €
17+1 756 €+2 530 €-774 €
18+1 756 €+2 654 €-898 €
19+1 756 €+2 781 €-1 025 €
20+1 756 €+2 912 €-1 156 €
21+1 756 €+3 046 €-1 290 €
22+1 756 €+3 184 €-1 428 €
23+1 756 €+3 325 €-1 569 €
24+1 756 €+3 471 €-1 715 €
25+1 756 €+3 620 €-1 864 €
Total+43 900 €+43 186 €+714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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