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Achat maison de ville 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (30)
Surface239.33m²
Coût Total294 119€
Loyer Annuel27 593€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+536€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 239.33 m²
Prix au m² : 772,99 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Vue, Cheminée, Surface de 239.33 m², Bâtiment de 3 étages, 9 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée, Une entrée, 1 Box, Travaux

CENTRE VILLE AVEC TERRASSE ET GARAGE Réf 69271AB : Saint-Gilles, SOUS COMPROMIS DE VENTE. Centre ville, maison en pierre sur 3 étages, à rénover. Elle comprend: En RDC un hall d'entrée et un studio 28m².

1er étage: Palier et 3 pièces, salle de douche/toilettes superficie: 81.55m².

2ème étage: palier et 5 pièces, salle de bains, toilettes superficie 97.61m².

3ème étage: grenier à aménager 34.65m² avec accès à la terrasse 21.25m².

Garage et Atelier 52.13m² complètent le bien.

Idéal pour investisseur avisé, un placement sûr à forte rentabilité. Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : Honoraires à la charge du vendeur - Alain BRUN - Agent commercial - EI - RSAC 753 966 589 / Nîmes

Ville : Saint-Gilles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30800
Coordonnées : 43.686220, 4.443440
Total : 294 119€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 94 319€
Valeur du bien : 279 319€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239.33m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2299€/mois
Loyer annuel estimé : 27593€/an
Fourchette totale : 1686€ - 3136€/mois
Fourchette annuelle : 20228€ - 37638€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 12.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 447,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :85,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 533,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 074,46€
Coût de l'assurance :25 735,41€
Taxe foncière : 2 759,26€/an
Soit par mois : 229,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 299,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 763,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :536,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 34.65 m² (grenier à aménager)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 239.33 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol de l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible - besoin de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 319 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 079€
    Isolation toiture/combles: 34.65 m² × 60€/m² = 2079€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1000€ = 30000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (prix moyen incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (prix moyen incluant revêtement sol et peinture)
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité: 6 chambres × 1200€ = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:540€
    Peinture salle à manger: 27 m² × 20€/m² = 540€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:100€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 579€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 593 €/an
Calcul : 2 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 119 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 029 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 319 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 805 €
Revenus locatifs : +27 593 €
Charges déductibles : -107 805 €
Résultat foncier Année 1 : -80 213 €(Déficit de 80 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 486 €/an
Revenus locatifs : +27 593 €
Charges déductibles : -13 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 106 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58812.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 593 €107 815 €9 707 €-80 222 €21 400 €58 822 €58 822 €
228 144 €13 236 €9 447 €14 909 €--43 913 €
328 707 €12 967 €9 179 €15 740 €--28 173 €
429 281 €12 689 €8 901 €16 592 €--11 581 €
529 867 €12 402 €8 614 €17 465 €---
630 464 €12 105 €8 317 €18 359 €---
731 074 €11 798 €8 010 €19 275 €---
831 695 €11 481 €7 692 €20 214 €---
932 329 €11 153 €7 364 €21 176 €---
1032 976 €10 814 €7 025 €22 162 €---
1133 635 €10 463 €6 674 €23 172 €---
1234 308 €10 100 €6 311 €24 208 €---
1334 994 €9 725 €5 936 €25 269 €---
1435 694 €9 337 €5 549 €26 357 €---
1536 408 €8 937 €5 148 €27 471 €---
1637 136 €8 522 €4 733 €28 614 €---
1737 879 €8 094 €4 305 €29 785 €---
1838 636 €7 651 €3 862 €30 986 €---
1939 409 €7 193 €3 404 €32 216 €---
2040 197 €6 719 €2 930 €33 478 €---
2141 001 €6 229 €2 441 €34 772 €---
2241 821 €5 723 €1 934 €36 098 €---
2342 658 €5 200 €1 411 €37 458 €---
2443 511 €4 658 €870 €38 852 €---
2544 381 €4 099 €310 €40 282 €---
TOTAL883 799 €329 110 €140 074 €554 689 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 554 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 794 €-6 420 €+12 214 €
2+5 794 €0 €+5 794 €
3+5 794 €0 €+5 794 €
4+5 794 €0 €+5 794 €
5+5 794 €+1 765 €+4 029 €
6+5 794 €+5 508 €+286 €
7+5 794 €+5 783 €+11 €
8+5 794 €+6 064 €-270 €
9+5 794 €+6 353 €-559 €
10+5 794 €+6 649 €-855 €
11+5 794 €+6 952 €-1 158 €
12+5 794 €+7 262 €-1 468 €
13+5 794 €+7 581 €-1 787 €
14+5 794 €+7 907 €-2 113 €
15+5 794 €+8 241 €-2 447 €
16+5 794 €+8 584 €-2 790 €
17+5 794 €+8 936 €-3 142 €
18+5 794 €+9 296 €-3 502 €
19+5 794 €+9 665 €-3 871 €
20+5 794 €+10 043 €-4 249 €
21+5 794 €+10 432 €-4 638 €
22+5 794 €+10 829 €-5 035 €
23+5 794 €+11 237 €-5 443 €
24+5 794 €+11 656 €-5 862 €
25+5 794 €+12 085 €-6 291 €
Total+144 850 €+166 407 €+-21 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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