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Achat : Appartement Créteil (94000)

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface73
Coût Total217 630
Loyer Annuel16 433
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 732,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking

Appartement À Vendre. À seulement 3 minutes à pied du lac de Créteil et 10 minutes du centre commercial Créteil Soleil, ce charmant appartement de 74 m² allie calme et praticité au quotidien.

Il se compose d’un séjour lumineux, de trois chambres confortables, d’une cuisine équipée fonctionnelle, d’une salle de bain avec grande douche, de Wc séparés et d’un cagibi offrant un espace de rangement supplémentaire.

L’immeuble est agréable et bien entretenu, avec gardien et des places de parking gratuites au pied de la résidence.

Le quartier séduit par sa vie pratique : commerces et médecins accessibles en 3 minutes à pied, écoles, collège et lycée à proximité, et transports faciles avec le métro ligne 8 à moins de 10 minutes et le Tvm à 3 minutes.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l’opportunité de personnaliser cet appartement selon vos envies.

Investisseurs : ce bien est parfaitement adapté à la colocation, offrant un excellent potentiel de rentabilité.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784890, 2.441490
Total : 217 630
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 2 170
Valeur du bien : 201 670
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16433€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1810€/mois
Fourchette annuelle : 12435€ - 21717€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :63,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 145,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 124,97
Coût de l'assurance :19 042,63
Taxe foncière : 1 643,35€/an
Soit par mois : 136,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de meubles usés.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 170(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:350
    Peinture des murs: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0
    Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
  • Salon - Rafraîchissement:700
    Peinture des murs: 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 120
    Peinture des murs: 32 m² × 35€/m² = 1120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de salle de bain ne nécessitent aucune intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 630 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 170
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 967
Revenus locatifs : +16 433
Charges déductibles : -11 967
Résultat foncier Année 1 : 4 467

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 797 €/an
Revenus locatifs : +16 433
Charges déductibles : -9 797
Résultat foncier Années 2+ : 6 637 €/an
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 43311 9747 3994 460---
216 7629 6097 2037 154---
317 0979 4067 0017 691---
417 4399 1976 7928 242---
517 7888 9806 5758 808---
618 1448 7566 3519 388---
718 5078 5246 1199 983---
818 8778 2845 87910 593---
919 2548 0365 63011 219---
1019 6407 7785 37311 861---
1120 0327 5125 10712 520---
1220 4337 2374 83213 196---
1320 8426 9514 54613 890---
1421 2586 6564 25114 602---
1521 6846 3513 94615 333---
1622 1176 0353 63016 082---
1722 5605 7083 30316 852---
1823 0115 3692 96417 642---
1923 4715 0192 61418 452---
2023 9404 6562 25119 284---
2124 4194 2811 87620 138---
2224 9083 8931 48721 015---
2325 4063 4911 08521 915---
2425 9143 07466922 839---
2526 4322 64423923 788---
TOTAL526 370169 421107 125356 9480Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 948
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 451+1 338+2 113
2+3 451+2 146+1 305
3+3 451+2 307+1 144
4+3 451+2 473+978
5+3 451+2 642+809
6+3 451+2 816+635
7+3 451+2 995+456
8+3 451+3 178+273
9+3 451+3 366+85
10+3 451+3 558-107
11+3 451+3 756-305
12+3 451+3 959-508
13+3 451+4 167-716
14+3 451+4 381-930
15+3 451+4 600-1 149
16+3 451+4 825-1 374
17+3 451+5 056-1 605
18+3 451+5 292-1 841
19+3 451+5 536-2 085
20+3 451+5 785-2 334
21+3 451+6 042-2 591
22+3 451+6 305-2 854
23+3 451+6 575-3 124
24+3 451+6 852-3 401
25+3 451+7 137-3 686
Total+86 275+107 085+-20 810
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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