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Achat : Appartement Créteil (94000)

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface73m²
Coût Total217 630€
Loyer Annuel16 433€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 732,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking

Appartement À Vendre. À seulement 3 minutes à pied du lac de Créteil et 10 minutes du centre commercial Créteil Soleil, ce charmant appartement de 74 m² allie calme et praticité au quotidien.

Il se compose d’un séjour lumineux, de trois chambres confortables, d’une cuisine équipée fonctionnelle, d’une salle de bain avec grande douche, de Wc séparés et d’un cagibi offrant un espace de rangement supplémentaire.

L’immeuble est agréable et bien entretenu, avec gardien et des places de parking gratuites au pied de la résidence.

Le quartier séduit par sa vie pratique : commerces et médecins accessibles en 3 minutes à pied, écoles, collège et lycée à proximité, et transports faciles avec le métro ligne 8 à moins de 10 minutes et le Tvm à 3 minutes.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l’opportunité de personnaliser cet appartement selon vos envies.

Investisseurs : ce bien est parfaitement adapté à la colocation, offrant un excellent potentiel de rentabilité.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784890, 2.441490
Total : 217 630€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 2 170€
Valeur du bien : 201 670€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16433€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1810€/mois
Fourchette annuelle : 12435€ - 21717€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :63,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 145,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 124,97€
Coût de l'assurance :19 042,63€
Taxe foncière : 1 643,35€/an
Soit par mois : 136,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 282,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain impeccable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de meubles usés.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de décoration.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 170 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:350€
    Peinture des murs: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire car salle de bain en excellent état.
  • Salon - Rafraîchissement:700€
    Peinture des murs: 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 120€
    Peinture des murs: 32 m² × 35€/m² = 1120€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage et de salle de bain ne nécessitent aucune intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 630 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 967 €
Revenus locatifs : +16 433 €
Charges déductibles : -11 967 €
Résultat foncier Année 1 : 4 467 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 797 €/an
Revenus locatifs : +16 433 €
Charges déductibles : -9 797 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 637 €/an
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 433 €11 974 €7 399 €4 460 €---
216 762 €9 609 €7 203 €7 154 €---
317 097 €9 406 €7 001 €7 691 €---
417 439 €9 197 €6 792 €8 242 €---
517 788 €8 980 €6 575 €8 808 €---
618 144 €8 756 €6 351 €9 388 €---
718 507 €8 524 €6 119 €9 983 €---
818 877 €8 284 €5 879 €10 593 €---
919 254 €8 036 €5 630 €11 219 €---
1019 640 €7 778 €5 373 €11 861 €---
1120 032 €7 512 €5 107 €12 520 €---
1220 433 €7 237 €4 832 €13 196 €---
1320 842 €6 951 €4 546 €13 890 €---
1421 258 €6 656 €4 251 €14 602 €---
1521 684 €6 351 €3 946 €15 333 €---
1622 117 €6 035 €3 630 €16 082 €---
1722 560 €5 708 €3 303 €16 852 €---
1823 011 €5 369 €2 964 €17 642 €---
1923 471 €5 019 €2 614 €18 452 €---
2023 940 €4 656 €2 251 €19 284 €---
2124 419 €4 281 €1 876 €20 138 €---
2224 908 €3 893 €1 487 €21 015 €---
2325 406 €3 491 €1 085 €21 915 €---
2425 914 €3 074 €669 €22 839 €---
2526 432 €2 644 €239 €23 788 €---
TOTAL526 370 €169 421 €107 125 €356 948 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 451 €+1 338 €+2 113 €
2+3 451 €+2 146 €+1 305 €
3+3 451 €+2 307 €+1 144 €
4+3 451 €+2 473 €+978 €
5+3 451 €+2 642 €+809 €
6+3 451 €+2 816 €+635 €
7+3 451 €+2 995 €+456 €
8+3 451 €+3 178 €+273 €
9+3 451 €+3 366 €+85 €
10+3 451 €+3 558 €-107 €
11+3 451 €+3 756 €-305 €
12+3 451 €+3 959 €-508 €
13+3 451 €+4 167 €-716 €
14+3 451 €+4 381 €-930 €
15+3 451 €+4 600 €-1 149 €
16+3 451 €+4 825 €-1 374 €
17+3 451 €+5 056 €-1 605 €
18+3 451 €+5 292 €-1 841 €
19+3 451 €+5 536 €-2 085 €
20+3 451 €+5 785 €-2 334 €
21+3 451 €+6 042 €-2 591 €
22+3 451 €+6 305 €-2 854 €
23+3 451 €+6 575 €-3 124 €
24+3 451 €+6 852 €-3 401 €
25+3 451 €+7 137 €-3 686 €
Total+86 275 €+107 085 €+-20 810 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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