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Redonnez vie à cette longère pleine de charme au cœur de la nature

Bien expiré
VilleVillefargeau (89)
Surface102
Coût Total166 572
Loyer Annuel10 517
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 930,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 102 m², 4 pièces, 1798 m² de terrain

Située dans un environnement calme et verdoyant, cette maison ancienne offre un beau potentiel après rénovation. Elle se compose d’une entrée sur couloir desservant un salon/séjour, une cuisine, des Wc, une salle d’eau ainsi que trois chambres. De nombreuses dépendances viennent compléter l’ensemble, offrant de multiples possibilités d’aménagement ou de stockage. Un vaste grenier complète le tout, idéal pour créer des pièces supplémentaires. L’ensemble est implanté sur un terrain de 1 798 m2, partiellement clos et arboré, garantissant tranquillité et espace. Une propriété pleine de charme, parfaite pour les amateurs d’authenticité et de projets à personnaliser.   N'hésitez pas à me pour tous renseignements complémentaires. M. Damien Vadde, Tél. : [Coordonnées masquées] . Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (Rsac) du Tribunal de Commerce de Auxerre sous le numéro 2022Ac00068. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet.

Ville : Villefargeau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89240
Coordonnées : 47.782284, 3.454218
Total : 166 572
Prix d'acquisition : 94 900
Travaux : 64 080
Valeur du bien : 158 980
Frais de notaire : 7 592
Coût estimé : 7 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10517€/an
Fourchette totale : 695€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8342€ - 13261€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 572
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 393,10
Coût de l'assurance :14 575,05
Taxe foncière : 1 051,74€/an
Soit par mois : 87,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 516 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 080(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:4 080
    Isolation combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefargeau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 517 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 572 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 273
Revenus locatifs : +10 517
Charges déductibles : -71 273
Résultat foncier Année 1 : -60 756(Déficit de 60 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 356
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 193 €/an
Revenus locatifs : +10 517
Charges déductibles : -7 193
Résultat foncier Années 2+ : 3 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39355.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 51771 2785 564-60 76121 400 €39 361 €39 361 €
210 7287 0505 4163 677--35 684 €
310 9426 8975 2624 045--31 638 €
411 1616 7395 1044 422--27 216 €
511 3846 5754 9404 810--22 406 €
611 6126 4054 7705 207--17 199 €
711 8446 2304 5955 614--11 585 €
812 0816 0484 4146 033--5 552 €
912 3235 8614 2266 462---
1012 5695 6674 0326 902---
1112 8215 4663 8317 355---
1213 0775 2593 6247 819---
1313 3395 0443 4098 295---
1413 6054 8223 1878 784---
1513 8774 5922 9579 285---
1614 1554 3542 7209 801---
1714 4384 1092 47410 329---
1814 7273 8542 22010 872---
1915 0213 5921 95711 430---
2015 3223 3201 68512 002---
2115 6283 0381 40412 590---
2215 9412 7471 11313 193---
2316 2602 44681213 813---
2416 5852 13550014 450---
2516 9171 81317915 103---
TOTAL336 875185 34280 393151 53321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 533
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 209-6 420+8 629
2+2 2090+2 209
3+2 2090+2 209
4+2 2090+2 209
5+2 2090+2 209
6+2 2090+2 209
7+2 2090+2 209
8+2 2090+2 209
9+2 209+273+1 936
10+2 209+2 071+138
11+2 209+2 206+3
12+2 209+2 346-137
13+2 209+2 488-279
14+2 209+2 635-426
15+2 209+2 786-577
16+2 209+2 940-731
17+2 209+3 099-890
18+2 209+3 262-1 053
19+2 209+3 429-1 220
20+2 209+3 601-1 392
21+2 209+3 777-1 568
22+2 209+3 958-1 749
23+2 209+4 144-1 935
24+2 209+4 335-2 126
25+2 209+4 531-2 322
Total+55 225+45 460+9 765
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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