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Maison 7 pièces 121 m²

VilleSaint-Pol-de-Léon (29)
Surface121m²
Coût Total196 716€
Loyer Annuel13 079€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 700 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 121,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 121 m²

REFERENCE ANNONCE : 29104-MAIS1118 - Au c?ur de la ville, maison mitoyenne à rénover. Celle-ci sur trois niveaux propose de beaux volumes. Idéal pour un investissement locatif, elle le sera tout autant pour une famille du fait de ses cinq chambres. Un courette à l'arrière sans vis à vis offre un extérieur paisible.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 121 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2025

Consommation énergie primaire : 390.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 540 € et 4 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Pol-de-Léon
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29250
Coordonnées : 48.683655, -3.987179
Total : 196 716€
Prix d'acquisition : 135 700€
Travaux : 50 160€
Valeur du bien : 185 860€
Frais de notaire : 10 856€
Coût estimé : 10 856€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13079€/an
Fourchette totale : 843€ - 1409€/mois
Fourchette annuelle : 10118€ - 16907€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 065,48 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 924 €
Prix d'achat :135 700 €
Décote à l'achat :-114 224€ (-45.7%)
Marge achat-revente :53 208€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 716€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :57,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 093,37€
Coût de l'assurance :17 212,65€
Taxe foncière : 1 307,94€/an
Soit par mois : 109,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements vieillissants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - usure visible sur le mobilier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 160 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 260€
    Isolation toiture/combles: 121 m² × 60€/m² = 7260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 750€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 650€ = 9750€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pol-de-Léon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 010€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 079 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 716 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 916 €
Revenus locatifs : +13 079 €
Charges déductibles : -58 916 €
Résultat foncier Année 1 : -45 837 €(Déficit de 45 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 756 €/an
Revenus locatifs : +13 079 €
Charges déductibles : -8 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24436.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 205 €(65% de 135 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 207 €/an
Calcul : 88 205 € × 3,636% = 3 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 079 €58 922 €6 766 €-45 843 €21 400 €24 443 €24 443 €
213 341 €8 585 €6 588 €4 756 €--19 687 €
313 608 €8 401 €6 404 €5 207 €--14 480 €
413 880 €8 210 €6 214 €5 670 €--8 810 €
514 158 €8 013 €6 017 €6 145 €--2 665 €
614 441 €7 809 €5 812 €6 632 €---
714 730 €7 597 €5 601 €7 132 €---
815 024 €7 378 €5 382 €7 646 €---
915 325 €7 152 €5 155 €8 173 €---
1015 631 €6 917 €4 921 €8 714 €---
1115 944 €6 674 €4 678 €9 270 €---
1216 263 €6 422 €4 426 €9 840 €---
1316 588 €6 162 €4 165 €10 426 €---
1416 920 €5 892 €3 896 €11 027 €---
1517 258 €5 613 €3 617 €11 645 €---
1617 603 €5 324 €3 327 €12 279 €---
1717 955 €5 025 €3 028 €12 931 €---
1818 314 €4 715 €2 718 €13 600 €---
1918 681 €4 394 €2 397 €14 287 €---
2019 054 €4 062 €2 065 €14 993 €---
2119 435 €3 718 €1 721 €15 718 €---
2219 824 €3 361 €1 365 €16 463 €---
2320 221 €2 993 €996 €17 228 €---
2420 625 €2 611 €615 €18 014 €---
2521 037 €2 216 €219 €18 822 €---
TOTAL418 938 €198 165 €98 093 €220 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 747 €-6 420 €+9 167 €
2+2 747 €0 €+2 747 €
3+2 747 €0 €+2 747 €
4+2 747 €0 €+2 747 €
5+2 747 €0 €+2 747 €
6+2 747 €+1 190 €+1 557 €
7+2 747 €+2 140 €+607 €
8+2 747 €+2 294 €+453 €
9+2 747 €+2 452 €+295 €
10+2 747 €+2 614 €+133 €
11+2 747 €+2 781 €-34 €
12+2 747 €+2 952 €-205 €
13+2 747 €+3 128 €-381 €
14+2 747 €+3 308 €-561 €
15+2 747 €+3 494 €-747 €
16+2 747 €+3 684 €-937 €
17+2 747 €+3 879 €-1 132 €
18+2 747 €+4 080 €-1 333 €
19+2 747 €+4 286 €-1 539 €
20+2 747 €+4 498 €-1 751 €
21+2 747 €+4 715 €-1 968 €
22+2 747 €+4 939 €-2 192 €
23+2 747 €+5 168 €-2 421 €
24+2 747 €+5 404 €-2 657 €
25+2 747 €+5 647 €-2 900 €
Total+68 675 €+66 232 €+2 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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