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Maison 5 pièces 99 m²

VilleMoncontour (86)
Surface99m²
Coût Total140 740€
Loyer Annuel8 150€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 838,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 99 m²

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption, référence Laforêt : 37985

À MONCONTOUR, venez découvrir cette maison en pierre et son histoire.

Cette ancienne ferme située au calme proche de la Dive est composée d'une entrée sur la cuisine et le salon, d'une belle pièce de vie de plus de 40m2, une salle d'eau et un toilette séparé. À l'étage, 3 chambres dont une de 18m2 avec salle d'eau et toilette.

De nombreuses dépendances et un jardin complètent ce bien.

Côté technique : double vitrage, fosse septique à refaire, couverture ardoise.

Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Airvault - Alex PIGNON

Surface : 99 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/07/2026

Consommation énergie primaire : 296 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 520 € et 3 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moncontour
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86330
Coordonnées : 46.881880, -0.016381
Total : 140 740€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8150€/an
Fourchette totale : 531€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6377€ - 10415€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :848,84 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 035 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-1 035€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-56 705€ (-67.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,78€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 738,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 014,66€
Coût de l'assurance :15 833,25€
Taxe foncière : 814,97€/an
Soit par mois : 67,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 99 m²
Raison: Fosse septique à refaire - Nécessité de conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 950€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 950€
    Mise aux normes plomberie: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moncontour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 740 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 063 €
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -57 063 €
Résultat foncier Année 1 : -48 913 €(Déficit de 48 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 963 €/an
Revenus locatifs : +8 150 €
Charges déductibles : -5 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27513.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 150 €57 067 €4 519 €-48 918 €21 400 €27 518 €27 518 €
28 313 €5 845 €4 397 €2 468 €--25 050 €
38 479 €5 719 €4 270 €2 760 €--22 290 €
48 648 €5 588 €4 140 €3 061 €--19 229 €
58 821 €5 453 €4 005 €3 369 €--15 860 €
68 998 €5 314 €3 865 €3 684 €--12 176 €
79 178 €5 170 €3 721 €4 008 €--8 168 €
89 361 €5 021 €3 573 €4 341 €--3 827 €
99 549 €4 867 €3 419 €4 681 €---
109 740 €4 708 €3 260 €5 031 €---
119 934 €4 544 €3 096 €5 390 €---
1210 133 €4 375 €2 927 €5 758 €---
1310 336 €4 200 €2 752 €6 136 €---
1410 542 €4 019 €2 571 €6 523 €---
1510 753 €3 833 €2 384 €6 921 €---
1610 968 €3 640 €2 192 €7 328 €---
1711 188 €3 441 €1 992 €7 747 €---
1811 411 €3 235 €1 787 €8 177 €---
1911 640 €3 022 €1 574 €8 617 €---
2011 873 €2 803 €1 354 €9 070 €---
2112 110 €2 576 €1 128 €9 534 €---
2212 352 €2 342 €893 €10 010 €---
2312 599 €2 100 €651 €10 500 €---
2412 851 €1 850 €401 €11 002 €---
2513 108 €1 591 €143 €11 517 €---
TOTAL261 036 €152 322 €65 015 €108 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 711 €-6 420 €+8 131 €
2+1 711 €0 €+1 711 €
3+1 711 €0 €+1 711 €
4+1 711 €0 €+1 711 €
5+1 711 €0 €+1 711 €
6+1 711 €0 €+1 711 €
7+1 711 €0 €+1 711 €
8+1 711 €0 €+1 711 €
9+1 711 €+256 €+1 455 €
10+1 711 €+1 509 €+202 €
11+1 711 €+1 617 €+94 €
12+1 711 €+1 727 €-16 €
13+1 711 €+1 841 €-130 €
14+1 711 €+1 957 €-246 €
15+1 711 €+2 076 €-365 €
16+1 711 €+2 199 €-488 €
17+1 711 €+2 324 €-613 €
18+1 711 €+2 453 €-742 €
19+1 711 €+2 585 €-874 €
20+1 711 €+2 721 €-1 010 €
21+1 711 €+2 860 €-1 149 €
22+1 711 €+3 003 €-1 292 €
23+1 711 €+3 150 €-1 439 €
24+1 711 €+3 300 €-1 589 €
25+1 711 €+3 455 €-1 744 €
Total+42 775 €+32 614 €+10 161 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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