Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (55000)

VilleNaives-Rosières (55)
Surface153m²
Coût Total154 125€
Loyer Annuel13 087€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 490,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 153 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

à Naives-Rosiéres, vaste MAISON de 150m² habitables vous offrant une grande cuisine-repas, salon-salle à manger, 3 chambres, salle de jeux. Belle cave voutée et grand garage. Excellent rapport qualité prix pour une telle surface habitableidéal 1er investissement pour éviter un loyer! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 2200 € et 3010 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Surface loi Carrez: 153 m².

Ville : Naives-Rosières
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.794050, 5.215330
Total : 154 125€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 73 125€
Valeur du bien : 148 125€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 8.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13087€/an
Fourchette totale : 867€ - 1372€/mois
Fourchette annuelle : 10400€ - 16470€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :710,47 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 702 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-33 702€ (-31.0%)
Marge achat-revente :-45 423€ (-41.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 835,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 095,42€
Coût de l'assurance :18 495,00€
Taxe foncière : 1 308,74€/an
Soit par mois : 109,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec remplacement du carrelage et peinture
Quantité: 25 m² (surface estimée)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent des travaux importants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 125 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 975€
    Isolation combles: 153 m² × 75€/m² = 11475€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation:6 000€
    Rénovation salon (carrelage et peinture): 25 m² × 200€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation:7 750€
    Rénovation des 3 chambres (revêtement et peinture): 45 m² × 150€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Naives-Rosières. Les prix sont adaptés selon les coûts régionaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 375€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 087 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 125 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 546 €
Revenus locatifs : +13 087 €
Charges déductibles : -80 546 €
Résultat foncier Année 1 : -67 459 €(Déficit de 67 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 421 €/an
Revenus locatifs : +13 087 €
Charges déductibles : -7 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46058.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 087 €80 551 €5 378 €-67 464 €21 400 €46 064 €46 064 €
213 349 €7 286 €5 237 €6 063 €--40 001 €
313 616 €7 141 €5 092 €6 476 €--33 525 €
413 888 €6 990 €4 942 €6 898 €--26 627 €
514 166 €6 834 €4 786 €7 332 €--19 295 €
614 450 €6 673 €4 624 €7 777 €--11 518 €
714 739 €6 505 €4 457 €8 233 €--3 284 €
815 033 €6 332 €4 283 €8 702 €---
915 334 €6 152 €4 104 €9 182 €---
1015 641 €5 966 €3 918 €9 674 €---
1115 953 €5 773 €3 725 €10 180 €---
1216 273 €5 574 €3 525 €10 699 €---
1316 598 €5 367 €3 319 €11 231 €---
1416 930 €5 153 €3 104 €11 777 €---
1517 269 €4 931 €2 882 €12 338 €---
1617 614 €4 701 €2 653 €12 913 €---
1717 966 €4 463 €2 415 €13 503 €---
1818 325 €4 216 €2 168 €14 109 €---
1918 692 €3 961 €1 912 €14 731 €---
2019 066 €3 696 €1 648 €15 369 €---
2119 447 €3 422 €1 374 €16 025 €---
2219 836 €3 138 €1 090 €16 698 €---
2320 233 €2 844 €796 €17 389 €---
2420 637 €2 539 €491 €18 098 €---
2521 050 €2 224 €175 €18 827 €---
TOTAL419 193 €202 434 €78 095 €216 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €-6 420 €+9 168 €
2+2 748 €0 €+2 748 €
3+2 748 €0 €+2 748 €
4+2 748 €0 €+2 748 €
5+2 748 €0 €+2 748 €
6+2 748 €0 €+2 748 €
7+2 748 €0 €+2 748 €
8+2 748 €+1 625 €+1 123 €
9+2 748 €+2 755 €-7 €
10+2 748 €+2 902 €-154 €
11+2 748 €+3 054 €-306 €
12+2 748 €+3 210 €-462 €
13+2 748 €+3 369 €-621 €
14+2 748 €+3 533 €-785 €
15+2 748 €+3 701 €-953 €
16+2 748 €+3 874 €-1 126 €
17+2 748 €+4 051 €-1 303 €
18+2 748 €+4 233 €-1 485 €
19+2 748 €+4 419 €-1 671 €
20+2 748 €+4 611 €-1 863 €
21+2 748 €+4 807 €-2 059 €
22+2 748 €+5 009 €-2 261 €
23+2 748 €+5 217 €-2 469 €
24+2 748 €+5 429 €-2 681 €
25+2 748 €+5 648 €-2 900 €
Total+68 700 €+65 028 €+3 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →