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Appartement à vendre

VilleNiort (79)
Surface60m²
Coût Total112 200€
Loyer Annuel7 265€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étage, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 26 m²), 2 chambres, calme

Dans une résidence sécurisée, appartement comprenant une pièce à vivre avec cuisine ouverte, 1chambre, 1 bureau, 1 salle d'eau et wc. Cet appartement spacieux et lumineux vous offre une situation calme donnant sur l'arrière de la résidence tout en étant situant très proche des commerces et des transports en commun. Vous bénéficiez d' une cave de 7 m² environ. Idéal pour un premier achat ou investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Niort
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Coordonnées : 46.329204, -0.466868
Total : 112 200€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 105 200€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7265€/an
Fourchette totale : 467€ - 784€/mois
Fourchette annuelle : 5606€ - 9414€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 181,79 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 907 €
Prix d'achat :87 500 €
Décote à l'achat :-43 407€ (-33.2%)
Marge achat-revente :18 707€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :44,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 603,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 408,63€
Coût de l'assurance :13 464,00€
Taxe foncière : 726,47€/an
Soit par mois : 60,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 605,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Niort (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 265 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 787 €
Revenus locatifs : +7 265 €
Charges déductibles : -22 787 €
Résultat foncier Année 1 : -15 522 €(Déficit de 15 522 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 087 €/an
Revenus locatifs : +7 265 €
Charges déductibles : -5 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4822.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 265 €22 791 €3 826 €-15 526 €10 700 €4 826 €4 826 €
27 410 €4 990 €3 725 €2 420 €--2 406 €
37 558 €4 885 €3 620 €2 673 €---
47 709 €4 777 €3 512 €2 932 €---
57 864 €4 665 €3 400 €3 198 €---
68 021 €4 550 €3 285 €3 471 €---
78 181 €4 430 €3 165 €3 752 €---
88 345 €4 306 €3 041 €4 039 €---
98 512 €4 177 €2 912 €4 335 €---
108 682 €4 044 €2 779 €4 638 €---
118 856 €3 907 €2 642 €4 949 €---
129 033 €3 764 €2 499 €5 268 €---
139 213 €3 617 €2 352 €5 596 €---
149 398 €3 464 €2 199 €5 933 €---
159 586 €3 306 €2 041 €6 279 €---
169 777 €3 143 €1 878 €6 634 €---
179 973 €2 974 €1 709 €6 999 €---
1810 172 €2 799 €1 534 €7 374 €---
1910 376 €2 618 €1 353 €7 758 €---
2010 583 €2 430 €1 165 €8 153 €---
2110 795 €2 236 €971 €8 559 €---
2211 011 €2 035 €770 €8 976 €---
2311 231 €1 827 €562 €9 404 €---
2411 456 €1 612 €346 €9 844 €---
2511 685 €1 389 €124 €10 296 €---
TOTAL232 691 €104 734 €55 409 €127 956 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 265 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 526 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 526 €-3 210 €+4 736 €
2+1 526 €0 €+1 526 €
3+1 526 €+80 €+1 446 €
4+1 526 €+880 €+646 €
5+1 526 €+959 €+567 €
6+1 526 €+1 041 €+485 €
7+1 526 €+1 125 €+401 €
8+1 526 €+1 212 €+314 €
9+1 526 €+1 300 €+226 €
10+1 526 €+1 391 €+135 €
11+1 526 €+1 485 €+41 €
12+1 526 €+1 581 €-55 €
13+1 526 €+1 679 €-153 €
14+1 526 €+1 780 €-254 €
15+1 526 €+1 884 €-358 €
16+1 526 €+1 990 €-464 €
17+1 526 €+2 100 €-574 €
18+1 526 €+2 212 €-686 €
19+1 526 €+2 327 €-801 €
20+1 526 €+2 446 €-920 €
21+1 526 €+2 568 €-1 042 €
22+1 526 €+2 693 €-1 167 €
23+1 526 €+2 821 €-1 295 €
24+1 526 €+2 953 €-1 427 €
25+1 526 €+3 089 €-1 563 €
Total+38 150 €+38 387 €+-237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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