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Achat maison

Bien expiré
VilleVillefranche-du-Queyran (47)
Surface235
Coût Total318 410
Loyer Annuel23 132
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 235 m²
Prix au m² : 902,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Ouest, Cave, 1 Terrasse, Cheminée, Surface de 235 m², 8 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage central fuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 75 m², 1 Box, Jardin, Terrain de 1235 m², Orientation Ouest

Au cœur du charmant village de Villefranche-du-Queyran, découvrez cette maison de maître de type T8, offrant de très beaux volumes et un cadre de vie verdoyant, propice à un projet familial ou d'accueil. Avec une surface habitable d'environ 235 m², la maison séduit dès l'entrée par ses proportions généreuses et son cachet. Elle propose :

  • Un vaste ensemble séjour / salon de 75 m², idéal pour recevoir
  • Une cuisine indépendante
  • 4 grandes chambres
  • Deux salles de bain
  • Un hall d'entrée spacieux
  • 2 WC indépendants Les dépendances viennent compléter l'ensemble avec :
  • Un grand garage de 70 m²
  • Un grenier aménageable d'environ 80 m², offrant un beau potentiel d'agrandissement ou de création d'espaces supplémentaires. La maison est équipée d'un chauffage central et de cheminées À l'extérieur, vous profiterez d'un parc paysager de 1 235 m², joliment arboré, qui entoure la propriété et lui confère une atmosphère paisible et intime. Par sa surface, sa configuration et son environnement, ce bien se prête parfaitement à un projet de gîte, de chambres d'hôtes, ou à l'installation d'une grande famille en quête d'espace et de tranquillité.
Ville : Villefranche-du-Queyran
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.275440, 0.193600
Total : 318 410
Prix d'acquisition : 212 000
Travaux : 89 450
Valeur du bien : 301 450
Frais de notaire : 16 960
Coût estimé : 16 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 235
Loyer prédit : 8.20€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1928€/mois
Loyer annuel estimé : 23132€/an
Fourchette totale : 1469€ - 2530€/mois
Fourchette annuelle : 17627€ - 30357€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 553,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :90,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 643,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 593,84
Coût de l'assurance :27 064,85
Taxe foncière : 2 313,22€/an
Soit par mois : 192,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 927,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 836,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 235 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 235 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 235 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 75 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 450(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 250
    Isolation combles: 235 m² × 50€/m² = 11750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:14 500
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€/fenêtre = 14500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 22000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 600
    Parquet flottant: 80 m² × 70€/m² = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 200
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 132 €/an
Calcul : 1 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 246 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 410 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 313 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 091
Revenus locatifs : +23 132
Charges déductibles : -103 091
Résultat foncier Année 1 : -79 959(Déficit de 79 959 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 559
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 641 €/an
Revenus locatifs : +23 132
Charges déductibles : -13 641
Résultat foncier Années 2+ : 9 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58559.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 132103 10110 256-79 96921 400 €58 569 €58 569 €
223 59513 3749 97810 221--48 348 €
324 06713 0879 69210 979--37 369 €
424 54812 7919 39511 757--25 612 €
525 03912 4859 08912 554--13 058 €
625 54012 1698 77313 371---
726 05111 8438 44714 208---
826 57211 5058 11015 066---
927 10311 1577 76115 946---
1027 64510 7977 40116 848---
1128 19810 4257 02917 773---
1228 76210 0416 64518 721---
1329 3379 6446 24819 693---
1429 9249 2345 83820 690---
1530 5238 8105 41421 712---
1631 1338 3734 97722 760---
1731 7567 9204 52523 835---
1832 3917 4534 05724 937---
1933 0396 9713 57526 068---
2033 6996 4723 07627 227---
2134 3735 9572 56128 416---
2235 0615 4252 02929 636---
2335 7624 8751 48030 887---
2436 4774 30891232 170---
2537 2073 72132533 486---
TOTAL740 933321 939147 594418 99321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 993
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 858-6 420+11 278
2+4 8580+4 858
3+4 8580+4 858
4+4 8580+4 858
5+4 8580+4 858
6+4 858+94+4 764
7+4 858+4 262+596
8+4 858+4 520+338
9+4 858+4 784+74
10+4 858+5 054-196
11+4 858+5 332-474
12+4 858+5 616-758
13+4 858+5 908-1 050
14+4 858+6 207-1 349
15+4 858+6 514-1 656
16+4 858+6 828-1 970
17+4 858+7 151-2 293
18+4 858+7 481-2 623
19+4 858+7 820-2 962
20+4 858+8 168-3 310
21+4 858+8 525-3 667
22+4 858+8 891-4 033
23+4 858+9 266-4 408
24+4 858+9 651-4 793
25+4 858+10 046-5 188
Total+121 450+125 698+-4 248
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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