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SAINT ETIENNE - LA RICHELANDIERE F4 de 77.18 m2 au 4ème avec

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface77.18m²
Coût Total117 980€
Loyer Annuel8 193€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 77.18 m²
Prix au m² : 1 088,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1

SAINT ETIENNE - LA RICHELANDIERE Au 4ème étage d'une copropriété de standing avec ascenseur un appartement de type F4 de 77.18 m2 (CARREZ) composé d'un hall d'entrée desservant une cuisine indépendante aménagée et équipée avec une loggia, un séjour - salon avec un balcon, 2 belles chambres dont une avec un balcon, des toilettes, une salle d'eau et de nombreux placards. Une cave et un garage viennent compléter ce bien. La copropriété possède un parking commun sécurisé avec un portail automatique. Cet appartement est équipé du chauffage central gaz avec des répartiteurs de chaleur. Les huisseries sont isolantes en PVC. Charges annuelles : 3 033 euros. Prix : 84 000 euros. Honoraires charge vendeur. **Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.cabinethyvrard.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.436463, 4.416221
Total : 117 980€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 27 260€
Valeur du bien : 111 260€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.18m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8193€/an
Fourchette totale : 506€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6077€ - 11046€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,85 €/m²
Basé sur :341 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 427 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-1 427€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-32 553€ (-38.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 609,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 874,88€
Coût de l'assurance :10 028,30€
Taxe foncière : 819,29€/an
Soit par mois : 68,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 252,75€/mois
Soit par an : 3 033,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 682,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz avec répartiteurs de chaleur.
Quantité: 1 système pour 77.18 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 260 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 8500€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:2 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 193 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 033 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 321 €
Revenus locatifs : +8 193 €
Charges déductibles : -35 321 €
Résultat foncier Année 1 : -27 129 €(Déficit de 27 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 061 €/an
Revenus locatifs : +8 193 €
Charges déductibles : -8 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5728.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 193 €35 325 €3 812 €-27 132 €21 400 €5 732 €5 732 €
28 357 €7 962 €3 709 €395 €--5 338 €
38 524 €7 856 €3 602 €668 €--4 670 €
48 694 €7 746 €3 492 €949 €--3 721 €
58 868 €7 632 €3 379 €1 236 €--2 485 €
69 046 €7 515 €3 261 €1 531 €--954 €
79 227 €7 394 €3 140 €1 833 €---
89 411 €7 268 €3 015 €2 143 €---
99 599 €7 139 €2 885 €2 460 €---
109 791 €7 005 €2 752 €2 786 €---
119 987 €6 867 €2 614 €3 120 €---
1210 187 €6 724 €2 471 €3 463 €---
1310 391 €6 577 €2 323 €3 814 €---
1410 598 €6 424 €2 171 €4 174 €---
1510 810 €6 267 €2 014 €4 543 €---
1611 027 €6 104 €1 851 €4 922 €---
1711 247 €5 936 €1 683 €5 311 €---
1811 472 €5 763 €1 509 €5 710 €---
1911 701 €5 583 €1 330 €6 118 €---
2011 935 €5 398 €1 144 €6 538 €---
2112 174 €5 206 €953 €6 968 €---
2212 418 €5 008 €755 €7 409 €---
2312 666 €4 804 €550 €7 862 €---
2412 919 €4 593 €339 €8 327 €---
2513 178 €4 374 €121 €8 803 €---
TOTAL262 421 €188 470 €54 875 €73 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 721 €-6 420 €+8 141 €
2+1 721 €0 €+1 721 €
3+1 721 €0 €+1 721 €
4+1 721 €0 €+1 721 €
5+1 721 €0 €+1 721 €
6+1 721 €0 €+1 721 €
7+1 721 €+264 €+1 457 €
8+1 721 €+643 €+1 078 €
9+1 721 €+738 €+983 €
10+1 721 €+836 €+885 €
11+1 721 €+936 €+785 €
12+1 721 €+1 039 €+682 €
13+1 721 €+1 144 €+577 €
14+1 721 €+1 252 €+469 €
15+1 721 €+1 363 €+358 €
16+1 721 €+1 477 €+244 €
17+1 721 €+1 593 €+128 €
18+1 721 €+1 713 €+8 €
19+1 721 €+1 836 €-115 €
20+1 721 €+1 961 €-240 €
21+1 721 €+2 090 €-369 €
22+1 721 €+2 223 €-502 €
23+1 721 €+2 359 €-638 €
24+1 721 €+2 498 €-777 €
25+1 721 €+2 641 €-920 €
Total+43 025 €+22 185 €+20 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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