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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMeilhards (19)
Surface160m²
Coût Total165 120€
Loyer Annuel12 608€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Terrasse

Proche Masseret et axe A20, maison de charme alliant la pierre et le bois. Elle offre une grande pièce de vie avec un insert et un côté bar. A l'étage une cuisine donnant sur la terrasse et le jardin arboré, une chambre, et une salle de bain. Au 2ème, un salon et 2 chambres. Habitable en l'état. Dépendances.

Ville : Meilhards
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.549814, 1.633463
Total : 165 120€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 153 600€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12608€/an
Fourchette totale : 825€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 9898€ - 16060€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :819,05 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 048 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :+12 952€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-34 072€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 800,64€
Coût de l'assurance :14 448,00€
Taxe foncière : 1 260,82€/an
Soit par mois : 105,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 050,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 608 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 768 €
Revenus locatifs : +12 608 €
Charges déductibles : -16 768 €
Résultat foncier Année 1 : -4 160 €(Déficit de 4 160 €)
Imputable sur revenu global : 4 160 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 168 €/an
Revenus locatifs : +12 608 €
Charges déductibles : -7 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 440 €/an
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 608 €16 773 €5 335 €-4 165 €4 165 €--
212 860 €7 029 €5 191 €5 831 €---
313 118 €6 880 €5 042 €6 237 €---
413 380 €6 727 €4 888 €6 653 €---
513 648 €6 568 €4 729 €7 080 €---
613 920 €6 403 €4 565 €7 517 €---
714 199 €6 234 €4 395 €7 965 €---
814 483 €6 058 €4 220 €8 425 €---
914 773 €5 877 €4 038 €8 895 €---
1015 068 €5 690 €3 851 €9 378 €---
1115 369 €5 497 €3 658 €9 873 €---
1215 677 €5 297 €3 458 €10 380 €---
1315 990 €5 090 €3 252 €10 900 €---
1416 310 €4 877 €3 038 €11 433 €---
1516 636 €4 657 €2 818 €11 979 €---
1616 969 €4 429 €2 590 €12 540 €---
1717 308 €4 194 €2 355 €13 115 €---
1817 655 €3 951 €2 112 €13 704 €---
1918 008 €3 700 €1 861 €14 308 €---
2018 368 €3 440 €1 602 €14 928 €---
2118 735 €3 172 €1 333 €15 563 €---
2219 110 €2 895 €1 056 €16 215 €---
2319 492 €2 609 €770 €16 883 €---
2419 882 €2 313 €475 €17 568 €---
2520 279 €2 008 €169 €18 272 €---
TOTAL403 844 €132 369 €76 801 €271 475 €4 165 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 250 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 648 €-1 250 €+3 898 €
2+2 648 €+1 749 €+899 €
3+2 648 €+1 871 €+777 €
4+2 648 €+1 996 €+652 €
5+2 648 €+2 124 €+524 €
6+2 648 €+2 255 €+393 €
7+2 648 €+2 390 €+258 €
8+2 648 €+2 527 €+121 €
9+2 648 €+2 669 €-21 €
10+2 648 €+2 813 €-165 €
11+2 648 €+2 962 €-314 €
12+2 648 €+3 114 €-466 €
13+2 648 €+3 270 €-622 €
14+2 648 €+3 430 €-782 €
15+2 648 €+3 594 €-946 €
16+2 648 €+3 762 €-1 114 €
17+2 648 €+3 934 €-1 286 €
18+2 648 €+4 111 €-1 463 €
19+2 648 €+4 292 €-1 644 €
20+2 648 €+4 478 €-1 830 €
21+2 648 €+4 669 €-2 021 €
22+2 648 €+4 864 €-2 216 €
23+2 648 €+5 065 €-2 417 €
24+2 648 €+5 271 €-2 623 €
25+2 648 €+5 481 €-2 833 €
Total+66 200 €+81 443 €+-15 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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