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appartement vente 2 pieces le russey 48m2

Bien expiré
VilleRussey (25)
Surface47.67m²
Coût Total105 190€
Loyer Annuel7 952€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 47.67 m²
Prix au m² : 1 678,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SPÉCIAL INVESTISSEURS – T2 avec Balcon et Place de Parking Privative au Russey – Exclusivité

À vendre au Russey, appartement T2 de 47,67 m² en bon état général, idéal pour un investissement locatif ou un premier achat.

Situé dans une résidence agréable, ce bien se compose d’une pièce de vie avec kitchenette, d’une chambre, d’une salle de bains et d’un WC séparé.

Une place de parking privative complète ce bien.

À proximité immédiate des écoles, collèges, commerces, restaurants et services, cet appartement bénéficie d’un emplacement pratique et recherché.

Une belle opportunité à saisir en exclusivité !

Me contacter pour plus d'infos

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 110 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 85€ par mois (soit 1020 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 161 et classe CLIMAT B indice 6. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandrine Brismontier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BESANCON sous le numéro 888247186, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Russey
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25210
Total : 105 190€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 18 790€
Valeur du bien : 98 790€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.67m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 10.44€ - 18.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7952€/an
Fourchette totale : 497€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 5969€ - 10593€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,64 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 701 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-12 701€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-12 489€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 791,78€
Coût de l'assurance :9 204,12€
Taxe foncière : 795,17€/an
Soit par mois : 66,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 662,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 161 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, peinture et vérification des installations.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres, peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de l'installation électrique et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: État général à vérifier pour conformité aux normes.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 790 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, le DPE est C.
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 400€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres:660€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité:1 680€
    Mise aux normes électrique: 1 installation: 1200€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 952 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 190 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 609 €
Revenus locatifs : +7 952 €
Charges déductibles : -24 609 €
Résultat foncier Année 1 : -16 657 €(Déficit de 16 657 €)
Imputable sur revenu global : 16 657 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 819 €/an
Revenus locatifs : +7 952 €
Charges déductibles : -5 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 133 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 952 €24 612 €3 639 €-16 661 €16 661 €--
28 111 €5 727 €3 544 €2 384 €---
38 273 €5 628 €3 445 €2 645 €---
48 438 €5 526 €3 343 €2 912 €---
58 607 €5 420 €3 237 €3 187 €---
68 779 €5 310 €3 127 €3 469 €---
78 955 €5 197 €3 014 €3 758 €---
89 134 €5 079 €2 896 €4 055 €---
99 317 €4 958 €2 774 €4 359 €---
109 503 €4 832 €2 648 €4 672 €---
119 693 €4 701 €2 518 €4 992 €---
129 887 €4 566 €2 382 €5 321 €---
1310 085 €4 426 €2 242 €5 659 €---
1410 286 €4 281 €2 097 €6 006 €---
1510 492 €4 131 €1 947 €6 362 €---
1610 702 €3 975 €1 792 €6 727 €---
1710 916 €3 814 €1 631 €7 102 €---
1811 134 €3 647 €1 464 €7 487 €---
1911 357 €3 475 €1 291 €7 882 €---
2011 584 €3 296 €1 112 €8 288 €---
2111 816 €3 111 €927 €8 705 €---
2212 052 €2 919 €735 €9 133 €---
2312 293 €2 720 €537 €9 573 €---
2412 539 €2 515 €331 €10 025 €---
2512 790 €2 302 €118 €10 488 €---
TOTAL254 695 €126 165 €52 792 €128 530 €16 661 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 998 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-4 998 €+6 668 €
2+1 670 €+715 €+955 €
3+1 670 €+793 €+877 €
4+1 670 €+874 €+796 €
5+1 670 €+956 €+714 €
6+1 670 €+1 041 €+629 €
7+1 670 €+1 127 €+543 €
8+1 670 €+1 216 €+454 €
9+1 670 €+1 308 €+362 €
10+1 670 €+1 401 €+269 €
11+1 670 €+1 498 €+172 €
12+1 670 €+1 596 €+74 €
13+1 670 €+1 698 €-28 €
14+1 670 €+1 802 €-132 €
15+1 670 €+1 908 €-238 €
16+1 670 €+2 018 €-348 €
17+1 670 €+2 131 €-461 €
18+1 670 €+2 246 €-576 €
19+1 670 €+2 365 €-695 €
20+1 670 €+2 487 €-817 €
21+1 670 €+2 612 €-942 €
22+1 670 €+2 740 €-1 070 €
23+1 670 €+2 872 €-1 202 €
24+1 670 €+3 007 €-1 337 €
25+1 670 €+3 146 €-1 476 €
Total+41 750 €+38 559 €+3 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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