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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface90m²
Coût Total146 220€
Loyer Annuel11 309€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 433,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 12/14 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Superbe investissement locatif, appartement de trois chambres avec grand balcon et cave loué en collocation.

En exclusivité, venez découvrir ce bien traversant loué en collocation meublée avec un excellent rendement. Un très bel appartement pour investisseur. Il se situe en étage élevé d'une résidence sécurisée avec ascenseur, entre le centre ville et l'université. L'entrée distribue un vaste séjour lumineux et son large balcon avec vue dégagée sur les Pyrénées, ainsi qu'un espace cuisine et son cellier buanderie. Deux chambres se partagent une salle de bains et une troisième chambre dispose de sa propre salle d'eau. Le bien est vendu avec une cave et un parking collectif devant la résidence. N'hésitez pas à nous contacter pour visiter et avoir toutes les informations. Référence agence : 676

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.306835, -0.361343
Total : 146 220€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 6 900€
Valeur du bien : 135 900€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11309€/an
Fourchette totale : 742€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8900€ - 14369€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 917,78 €/m²
Basé sur :987 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 600 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-43 600€ (-25.3%)
Marge achat-revente :26 380€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :42,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 389,28€
Coût de l'assurance :12 794,25€
Taxe foncière : 1 130,88€/an
Soit par mois : 94,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 942,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 845,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour moderniser l'apparence.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 900 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (remplacement lavabo, douche, WC, carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 20 à 40€/m², et les rénovations de salle de bain sur 2000 à 3000€. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 309 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 220 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 160 €
Revenus locatifs : +11 309 €
Charges déductibles : -13 160 €
Résultat foncier Année 1 : -1 852 €(Déficit de 1 852 €)
Imputable sur revenu global : 1 852 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 260 €/an
Revenus locatifs : +11 309 €
Charges déductibles : -6 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 048 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 309 €13 165 €4 622 €-1 856 €1 856 €--
211 535 €6 139 €4 496 €5 396 €---
311 766 €6 009 €4 366 €5 757 €---
412 001 €5 874 €4 232 €6 127 €---
512 241 €5 736 €4 093 €6 505 €---
612 486 €5 592 €3 950 €6 893 €---
712 736 €5 445 €3 802 €7 291 €---
812 990 €5 292 €3 649 €7 698 €---
913 250 €5 134 €3 492 €8 116 €---
1013 515 €4 971 €3 329 €8 544 €---
1113 785 €4 803 €3 161 €8 982 €---
1214 061 €4 630 €2 987 €9 431 €---
1314 342 €4 451 €2 808 €9 892 €---
1414 629 €4 266 €2 623 €10 363 €---
1514 922 €4 075 €2 432 €10 847 €---
1615 220 €3 878 €2 235 €11 343 €---
1715 525 €3 674 €2 031 €11 851 €---
1815 835 €3 464 €1 821 €12 371 €---
1916 152 €3 247 €1 604 €12 905 €---
2016 475 €3 023 €1 380 €13 452 €---
2116 804 €2 791 €1 149 €14 013 €---
2217 140 €2 552 €910 €14 588 €---
2317 483 €2 306 €663 €15 177 €---
2417 833 €2 051 €408 €15 782 €---
2518 190 €1 788 €146 €16 401 €---
TOTAL362 224 €114 356 €66 389 €247 869 €1 856 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-557 €+2 932 €
2+2 375 €+1 619 €+756 €
3+2 375 €+1 727 €+648 €
4+2 375 €+1 838 €+537 €
5+2 375 €+1 952 €+423 €
6+2 375 €+2 068 €+307 €
7+2 375 €+2 187 €+188 €
8+2 375 €+2 310 €+65 €
9+2 375 €+2 435 €-60 €
10+2 375 €+2 563 €-188 €
11+2 375 €+2 695 €-320 €
12+2 375 €+2 829 €-454 €
13+2 375 €+2 967 €-592 €
14+2 375 €+3 109 €-734 €
15+2 375 €+3 254 €-879 €
16+2 375 €+3 403 €-1 028 €
17+2 375 €+3 555 €-1 180 €
18+2 375 €+3 711 €-1 336 €
19+2 375 €+3 872 €-1 497 €
20+2 375 €+4 036 €-1 661 €
21+2 375 €+4 204 €-1 829 €
22+2 375 €+4 376 €-2 001 €
23+2 375 €+4 553 €-2 178 €
24+2 375 €+4 735 €-2 360 €
25+2 375 €+4 920 €-2 545 €
Total+59 375 €+74 361 €+-14 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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