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LOUVILLIERS EN DROUAIS

Bien expiré
VilleLouvilliers-en-Drouais (28)
Surface90
Coût Total126 480
Loyer Annuel11 331
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez tout le potentiel de cette maison ancienne pleine de charme, d’environ 90 m² à rénover selon vos envies, située sur un terrain de 373 m². Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine, une salle à manger avec cheminée, un salon également doté d’une cheminée, une salle de bains et des WC séparés, offrant de beaux espaces de vie à personnaliser. À l’étage, un palier dessert deux chambres, dont une avec salle de bains et WC privatifs, ainsi qu’une pièce supplémentaire à aménager selon vos besoins (bureau, dressing, salle de jeux…). Cette maison authentique, avec ses éléments anciens et ses cheminées, représente une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie unique et chaleureux. À visiter sans tarder pour laisser libre cours à votre imagination !

Ville : Louvilliers-en-Drouais
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.732534, 1.297972
Total : 126 480
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 118 000
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11331€/an
Fourchette totale : 768€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 9211€ - 13940€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.28% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 670,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 883,85
Coût de l'assurance :10 750,80
Taxe foncière : 1 133,12€/an
Soit par mois : 94,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 331 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 480 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 960
Revenus locatifs : +11 331
Charges déductibles : -17 960
Résultat foncier Année 1 : -6 628(Déficit de 6 628 €)
Imputable sur revenu global : 6 628
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 960 €/an
Revenus locatifs : +11 331
Charges déductibles : -5 960
Résultat foncier Années 2+ : 5 372 €/an
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 33117 9644 401-6 6336 633 €--
211 5585 8494 2865 709---
311 7895 7304 1676 059---
412 0255 6064 0436 418---
512 2655 4793 9156 787---
612 5115 3463 7837 164---
712 7615 2093 6467 552---
813 0165 0673 5047 949---
913 2764 9203 3578 356---
1013 5424 7683 2058 774---
1113 8134 6103 0479 203---
1214 0894 4472 8849 642---
1314 3714 2772 71410 093---
1414 6584 1022 53910 556---
1514 9513 9212 35711 031---
1615 2503 7322 16911 518---
1715 5553 5381 97512 018---
1815 8663 3361 77312 530---
1916 1843 1271 56413 057---
2016 5072 9101 34713 597---
2116 8382 6861 12314 151---
2217 1742 45489114 720---
2317 5182 21465015 304---
2417 8681 96440115 904---
2518 2261 70614316 519---
TOTAL362 942114 96363 884247 9796 633Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 990
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 979
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380-1 990+4 370
2+2 380+1 713+667
3+2 380+1 818+562
4+2 380+1 926+454
5+2 380+2 036+344
6+2 380+2 149+231
7+2 380+2 265+115
8+2 380+2 385-5
9+2 380+2 507-127
10+2 380+2 632-252
11+2 380+2 761-381
12+2 380+2 893-513
13+2 380+3 028-648
14+2 380+3 167-787
15+2 380+3 309-929
16+2 380+3 455-1 075
17+2 380+3 605-1 225
18+2 380+3 759-1 379
19+2 380+3 917-1 537
20+2 380+4 079-1 699
21+2 380+4 245-1 865
22+2 380+4 416-2 036
23+2 380+4 591-2 211
24+2 380+4 771-2 391
25+2 380+4 956-2 576
Total+59 500+74 394+-14 894
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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