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Maison à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface163m²
Coût Total197 701€
Loyer Annuel15 044€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 760 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 771,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

PROX CENTRE-VILLE, MAISON de 1963/64, à rénover, comprenant de plain-pied :

. RC (97m2 hab) : entrée/véranda, cuisine semi-ouverte sur salle à manger-salon (31m2) avec insert, deux chambres av plac et lavabo, autre chambre, salle de bains, déggt avec débarras et nbreux rangts ;

. en sous-sol (66m2 chauffés) : pièce chauffée desservant deux anciennes chambres, cellier, chaufferie (fuel).

Garage attenant. Jardin autour s/terrain de 599m2.

125 760 euros. 120 000 euros + Honoraires de négo. : 5 760 euros (soit 4,80% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.806494, 0.542736
Total : 197 701€
Prix d'acquisition : 125 760€
Travaux : 61 880€
Valeur du bien : 187 640€
Frais de notaire : 10 061€
Coût estimé : 10 061€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 1016€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 12197€ - 18556€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,35 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 609 €
Prix d'achat :125 760 €
Décote à l'achat :-86 849€ (-40.8%)
Marge achat-revente :14 908€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 701€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :79,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 063,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 632,27€
Coût de l'assurance :23 724,12€
Taxe foncière : 1 504,45€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 188,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet, peinture murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du sol en pierre et peinture
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: maison complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 880 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:10 280€
    Isolation toiture/combles: 163 m² × 60€/m² = 9780€, Main d'œuvre: 500€ (total ajusté à 9750€)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (inclut parquet, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Ponçage et vitrification parquet 20 m² × 30€/m² = 600€, Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€ (total ajusté à 1500€)
  • Entrée:600€
    Rafraîchissement entrée: Peinture 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€ (total ajusté à 600€)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie:4 500€
    Mise aux normes plomberie: Maison complète = 4500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 701 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 068 €
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -71 068 €
Résultat foncier Année 1 : -56 023 €(Déficit de 56 023 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 623 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 188 €/an
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -9 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 857 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34623.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 744 €(65% de 125 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 973 €/an
Calcul : 81 744 € × 3,636% = 2 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 044 €71 074 €6 741 €-56 030 €21 400 €34 630 €34 630 €
215 345 €9 017 €6 563 €6 329 €--28 301 €
315 652 €8 833 €6 379 €6 820 €--21 481 €
415 965 €8 642 €6 189 €7 323 €--14 158 €
516 285 €8 445 €5 992 €7 840 €--6 318 €
616 610 €8 241 €5 787 €8 369 €---
716 943 €8 030 €5 576 €8 913 €---
817 281 €7 811 €5 358 €9 470 €---
917 627 €7 585 €5 131 €10 042 €---
1017 980 €7 351 €4 897 €10 629 €---
1118 339 €7 108 €4 655 €11 231 €---
1218 706 €6 857 €4 404 €11 849 €---
1319 080 €6 598 €4 144 €12 482 €---
1419 462 €6 329 €3 875 €13 133 €---
1519 851 €6 051 €3 597 €13 800 €---
1620 248 €5 763 €3 309 €14 485 €---
1720 653 €5 464 €3 011 €15 188 €---
1821 066 €5 156 €2 703 €15 910 €---
1921 487 €4 837 €2 383 €16 651 €---
2021 917 €4 506 €2 053 €17 411 €---
2122 355 €4 164 €1 711 €18 191 €---
2222 802 €3 810 €1 356 €18 993 €---
2323 258 €3 443 €990 €19 815 €---
2423 724 €3 064 €610 €20 660 €---
2524 198 €2 671 €218 €21 527 €---
TOTAL481 880 €220 848 €97 632 €261 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €+615 €+2 544 €
7+3 159 €+2 674 €+485 €
8+3 159 €+2 841 €+318 €
9+3 159 €+3 013 €+146 €
10+3 159 €+3 189 €-30 €
11+3 159 €+3 369 €-210 €
12+3 159 €+3 555 €-396 €
13+3 159 €+3 745 €-586 €
14+3 159 €+3 940 €-781 €
15+3 159 €+4 140 €-981 €
16+3 159 €+4 346 €-1 187 €
17+3 159 €+4 557 €-1 398 €
18+3 159 €+4 773 €-1 614 €
19+3 159 €+4 995 €-1 836 €
20+3 159 €+5 223 €-2 064 €
21+3 159 €+5 457 €-2 298 €
22+3 159 €+5 698 €-2 539 €
23+3 159 €+5 945 €-2 786 €
24+3 159 €+6 198 €-3 039 €
25+3 159 €+6 458 €-3 299 €
Total+78 975 €+78 310 €+665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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