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Appartement à vendre

VilleBondy (93)
Surface70.87m²
Coût Total207 945€
Loyer Annuel14 229€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 70.87 m²
Prix au m² : 2 102,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Bondy limite Aulnay-Sous-Bois. L'agence Orpi Cœur de Bondy vous propose cet appartement de quatre pièces dont trois chambres. Au deuxième étage sans ascenseur d'une résidence sécurisée, il comprend un beau séjour lumineux disposant d'un balcon avec vue sur un parc, trois chambres, une cuisine indépendante, une salle de bains, des W.C. séparées et de nombreux rangements. Cave et place de parking privée. Chauffage colectif. Référence agence : 302

Ville : Bondy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93140
Coordonnées : 48.916390, 2.477889
Total : 207 945€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 47 025€
Valeur du bien : 196 025€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.87m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.84€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14229€/an
Fourchette totale : 981€ - 1434€/mois
Fourchette annuelle : 11767€ - 17207€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 629,9 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 381 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-37 381€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-21 564€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 945€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,25€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 111,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 691,15€
Coût de l'assurance :22 873,95€
Taxe foncière : 1 422,94€/an
Soit par mois : 118,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif existant
Quantité: 1 système pour 70.87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70.87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 025 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 100€
    Peinture chambres: 44 m² × 25€/m² = 1100€
  • Salon:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bondy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 945 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 025 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 446 €
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -56 446 €
Résultat foncier Année 1 : -42 217 €(Déficit de 42 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 421 €/an
Revenus locatifs : +14 229 €
Charges déductibles : -9 421 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20816.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 229 €56 453 €7 090 €-42 224 €21 400 €20 824 €20 824 €
214 514 €9 241 €6 903 €5 273 €--15 551 €
314 804 €9 048 €6 710 €5 757 €--9 794 €
415 100 €8 847 €6 509 €6 253 €--3 541 €
515 402 €8 640 €6 302 €6 763 €---
615 710 €8 425 €6 087 €7 285 €---
716 025 €8 203 €5 865 €7 822 €---
816 345 €7 973 €5 635 €8 372 €---
916 672 €7 735 €5 397 €8 937 €---
1017 006 €7 489 €5 151 €9 517 €---
1117 346 €7 234 €4 896 €10 112 €---
1217 693 €6 970 €4 632 €10 723 €---
1318 046 €6 697 €4 359 €11 350 €---
1418 407 €6 414 €4 076 €11 993 €---
1518 775 €6 121 €3 783 €12 654 €---
1619 151 €5 818 €3 481 €13 332 €---
1719 534 €5 505 €3 167 €14 029 €---
1819 925 €5 180 €2 843 €14 744 €---
1920 323 €4 845 €2 507 €15 479 €---
2020 730 €4 497 €2 159 €16 233 €---
2121 144 €4 137 €1 799 €17 007 €---
2221 567 €3 765 €1 427 €17 803 €---
2321 998 €3 379 €1 041 €18 619 €---
2422 438 €2 980 €642 €19 458 €---
2522 887 €2 567 €229 €20 320 €---
TOTAL455 773 €208 164 €102 691 €247 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 420 €+9 408 €
2+2 988 €0 €+2 988 €
3+2 988 €0 €+2 988 €
4+2 988 €0 €+2 988 €
5+2 988 €+966 €+2 022 €
6+2 988 €+2 186 €+802 €
7+2 988 €+2 346 €+642 €
8+2 988 €+2 512 €+476 €
9+2 988 €+2 681 €+307 €
10+2 988 €+2 855 €+133 €
11+2 988 €+3 034 €-46 €
12+2 988 €+3 217 €-229 €
13+2 988 €+3 405 €-417 €
14+2 988 €+3 598 €-610 €
15+2 988 €+3 796 €-808 €
16+2 988 €+4 000 €-1 012 €
17+2 988 €+4 209 €-1 221 €
18+2 988 €+4 423 €-1 435 €
19+2 988 €+4 644 €-1 656 €
20+2 988 €+4 870 €-1 882 €
21+2 988 €+5 102 €-2 114 €
22+2 988 €+5 341 €-2 353 €
23+2 988 €+5 586 €-2 598 €
24+2 988 €+5 838 €-2 850 €
25+2 988 €+6 096 €-3 108 €
Total+74 700 €+74 283 €+417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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