Appartement

Bien expiré

VilleChinon (37)

Surface70m²

Coût Total144 632€

Loyer Annuel8 232€

Rentabilité5.69%

Cashflow/mois-140€

Prix : 95 400 €

Surface : 70 m²

Prix au m² : 1 362,86 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

REFERENCE ANNONCE : 054/140 - EXCLUSIVITE NOTAGROUP

A vendre un appartement composé d'un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bain, un wc et un dégagement.

Terrain de 100m M2.

DPE: D

PRIX: 95.400 € HNI

SELARL AZAY NOTA GROUP

1 bis rue Ampère - 37190 AZAY LE RIDEAU

REFERENCE A RAPPELER A L'OFFICE POUR TOUT CONTACT : 054/140

95 400 euros (honoraires de negociation a la charge du vendeur)

Une annonce immobiliere de notaire du site Immonot Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Chinon

Département : Indre-et-Loire

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 37500

Coordonnées : 47.194090, 0.238590

Total : 144 632€

Prix d'acquisition : 95 400€

Travaux : 41 600€

Valeur du bien : 137 000€

Frais de notaire : 7 632€

Coût estimé : 7 632€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 70m²

Loyer prédit : 9.80€/m²/mois

Fourchette : 7.83€ - 12.26€/m²/mois

Loyer total estimé : 686€/mois

Loyer annuel estimé : 8232€/an

Fourchette totale : 548€ - 858€/mois

Fourchette annuelle : 6581€ - 10297€/an

Rentabilité brute :5.69%

Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.12%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :144 632€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,79€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :42,18€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 756,97€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 804,14€

Coût de l'assurance :12 655,30€

Taxe foncière : 823,20€/an

Soit par mois : 68,60€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 686,00€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 825,57€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-139,57€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 70 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et vérification des installations sanitaires

Quantité: 6 m²

Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et vérification des installations électriques

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(594 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:11 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:5 600€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:600€
Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 500€
Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Rafraîchissement:1 200€
Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chinon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 232 €/an

Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 826 €/an

Base de calcul : Emprunt de 144 632 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 506 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 756 €

Revenus locatifs : +8 232 €

Charges déductibles : -47 756 €

Résultat foncier Année 1 : -39 524 €(Déficit de 39 524 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 18 124 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 156 €/an

Revenus locatifs : +8 232 €

Charges déductibles : -6 156 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 076 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18123.66 € reporté.

Prix d'achat du bien : 95 400 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 255 €/an

Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 232 €	47 760 €	4 831 €	-39 528 €	21 400 €	18 128 €	18 128 €
2	8 397 €	6 032 €	4 702 €	2 365 €	-	-	15 763 €
3	8 565 €	5 899 €	4 569 €	2 666 €	-	-	13 097 €
4	8 736 €	5 761 €	4 432 €	2 975 €	-	-	10 123 €
5	8 911 €	5 619 €	4 289 €	3 292 €	-	-	6 831 €
6	9 089 €	5 472 €	4 142 €	3 617 €	-	-	3 214 €
7	9 271 €	5 319 €	3 990 €	3 951 €	-	-	-
8	9 456 €	5 162 €	3 832 €	4 294 €	-	-	-
9	9 645 €	4 999 €	3 669 €	4 646 €	-	-	-
10	9 838 €	4 830 €	3 501 €	5 008 €	-	-	-
11	10 035 €	4 656 €	3 327 €	5 379 €	-	-	-
12	10 235 €	4 476 €	3 146 €	5 760 €	-	-	-
13	10 440 €	4 289 €	2 960 €	6 151 €	-	-	-
14	10 649 €	4 097 €	2 767 €	6 552 €	-	-	-
15	10 862 €	3 897 €	2 568 €	6 965 €	-	-	-
16	11 079 €	3 691 €	2 361 €	7 388 €	-	-	-
17	11 301 €	3 477 €	2 148 €	7 823 €	-	-	-
18	11 527 €	3 257 €	1 927 €	8 270 €	-	-	-
19	11 757 €	3 028 €	1 699 €	8 729 €	-	-	-
20	11 992 €	2 792 €	1 463 €	9 200 €	-	-	-
21	12 232 €	2 548 €	1 219 €	9 684 €	-	-	-
22	12 477 €	2 295 €	966 €	10 181 €	-	-	-
23	12 726 €	2 034 €	705 €	10 692 €	-	-	-
24	12 981 €	1 764 €	435 €	11 217 €	-	-	-
25	13 241 €	1 484 €	155 €	11 756 €	-	-	-
TOTAL	263 673 €	144 639 €	69 804 €	119 033 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 033 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 232 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 729 €	-6 420 €	+8 149 €
2	+1 729 €	0 €	+1 729 €
3	+1 729 €	0 €	+1 729 €
4	+1 729 €	0 €	+1 729 €
5	+1 729 €	0 €	+1 729 €
6	+1 729 €	0 €	+1 729 €
7	+1 729 €	+221 €	+1 508 €
8	+1 729 €	+1 288 €	+441 €
9	+1 729 €	+1 394 €	+335 €
10	+1 729 €	+1 502 €	+227 €
11	+1 729 €	+1 614 €	+115 €
12	+1 729 €	+1 728 €	+1 €
13	+1 729 €	+1 845 €	-116 €
14	+1 729 €	+1 966 €	-237 €
15	+1 729 €	+2 089 €	-360 €
16	+1 729 €	+2 216 €	-487 €
17	+1 729 €	+2 347 €	-618 €
18	+1 729 €	+2 481 €	-752 €
19	+1 729 €	+2 619 €	-890 €
20	+1 729 €	+2 760 €	-1 031 €
21	+1 729 €	+2 905 €	-1 176 €
22	+1 729 €	+3 054 €	-1 325 €
23	+1 729 €	+3 208 €	-1 479 €
24	+1 729 €	+3 365 €	-1 636 €
25	+1 729 €	+3 527 €	-1 798 €
Total	+43 225 €	+35 710 €	+7 515 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

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💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

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💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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