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Vente appartement 4 pièces 78 m² Le Raincy (93340) - Superimmo

VilleRaincy (93)
Surface78m²
Coût Total234 220€
Loyer Annuel17 224€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 679,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE RAINCY, Rare à ce prix, découvrez ce T4 de 78,21 m² situé dans une petite copropriété sécurisée à quelques pas des commerces. Ce bien se compose de la manière suivante : Entrée avec placards, séjour, cuisine (possibilité d'ouverture sur le séjour), trois chambres, salle d'eau et WC séparé. Double vitrage. Une place de parking et une cave. Référence agence : 4875

Ville : Raincy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93340
Coordonnées : 48.897026, 2.517448
Total : 234 220€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 217 500€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 18.40€/m²/mois
Fourchette : 14.82€ - 22.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1435€/mois
Loyer annuel estimé : 17224€/an
Fourchette totale : 1156€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 13876€ - 21378€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 921,96 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 913 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-96 913€ (-31.7%)
Marge achat-revente :71 693€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 153,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 212,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 920,85€
Coût de l'assurance :17 566,50€
Taxe foncière : 1 722,35€/an
Soit par mois : 143,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 435,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 355,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raincy (zone urbaine). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 224 €/an
Calcul : 1 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 220 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 671 €
Revenus locatifs : +17 224 €
Charges déductibles : -18 671 €
Résultat foncier Année 1 : -1 447 €(Déficit de 1 447 €)
Imputable sur revenu global : 1 447 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 171 €/an
Revenus locatifs : +17 224 €
Charges déductibles : -10 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 053 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 224 €18 678 €7 753 €-1 455 €1 455 €--
217 568 €9 971 €7 546 €7 597 €---
317 919 €9 757 €7 332 €8 163 €---
418 278 €9 535 €7 110 €8 742 €---
518 643 €9 306 €6 881 €9 337 €---
619 016 €9 069 €6 644 €9 947 €---
719 396 €8 824 €6 399 €10 572 €---
819 784 €8 571 €6 146 €11 214 €---
920 180 €8 309 €5 884 €11 871 €---
1020 584 €8 038 €5 613 €12 546 €---
1120 995 €7 758 €5 333 €13 237 €---
1221 415 €7 468 €5 043 €13 947 €---
1321 844 €7 169 €4 744 €14 675 €---
1422 280 €6 859 €4 434 €15 421 €---
1522 726 €6 539 €4 114 €16 187 €---
1623 181 €6 208 €3 783 €16 972 €---
1723 644 €5 866 €3 441 €17 778 €---
1824 117 €5 512 €3 087 €18 605 €---
1924 599 €5 146 €2 721 €19 454 €---
2025 091 €4 767 €2 342 €20 324 €---
2125 593 €4 376 €1 951 €21 217 €---
2226 105 €3 971 €1 546 €22 134 €---
2326 627 €3 553 €1 128 €23 074 €---
2427 160 €3 120 €695 €24 039 €---
2527 703 €2 673 €248 €25 030 €---
TOTAL551 675 €181 046 €111 921 €370 629 €1 455 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 436 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 617 €-436 €+4 053 €
2+3 617 €+2 279 €+1 338 €
3+3 617 €+2 449 €+1 168 €
4+3 617 €+2 623 €+994 €
5+3 617 €+2 801 €+816 €
6+3 617 €+2 984 €+633 €
7+3 617 €+3 172 €+445 €
8+3 617 €+3 364 €+253 €
9+3 617 €+3 561 €+56 €
10+3 617 €+3 764 €-147 €
11+3 617 €+3 971 €-354 €
12+3 617 €+4 184 €-567 €
13+3 617 €+4 402 €-785 €
14+3 617 €+4 626 €-1 009 €
15+3 617 €+4 856 €-1 239 €
16+3 617 €+5 092 €-1 475 €
17+3 617 €+5 334 €-1 717 €
18+3 617 €+5 582 €-1 965 €
19+3 617 €+5 836 €-2 219 €
20+3 617 €+6 097 €-2 480 €
21+3 617 €+6 365 €-2 748 €
22+3 617 €+6 640 €-3 023 €
23+3 617 €+6 922 €-3 305 €
24+3 617 €+7 212 €-3 595 €
25+3 617 €+7 509 €-3 892 €
Total+90 425 €+111 189 €+-20 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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