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Achat maison

Bien expiré
VilleSel-de-Bretagne (35)
Surface440m²
Coût Total587 452€
Loyer Annuel44 592€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 351 900 €
Surface : 440 m²
Prix au m² : 799,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 440 m², 12 Pièces, Terrain de 1611 m², Travaux

LE SEL DE BRETAGNE, Bâtiment à rénover - CENTRE BOURG, Ensemble immobilier de carcatère composé de 2 bâtiments indépendants, anciennement à usage d'école, de 220m² env. chaque, édifié sur un terrain de 1611m². Accès indépendant aux étages. Dépendance à usage de bureau et préau. Pour Locatif ou résidence principale. Pour visite, joindre Loïg JOYEUX Classe énergie : E - Classe climat : B - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 9360 à 12720 € (base 2024) - Prix Hon. Négo Inclus : 351 900 € dont 3,50% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo :340 000 € - Réf : 136/5192

351 900 euros. 340 000 euros + Honoraires de négo. : 11 900 euros (soit 3,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Sel-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35320
Coordonnées : 47.902690, -1.614480
Total : 587 452€
Prix d'acquisition : 351 900€
Travaux : 207 400€
Valeur du bien : 559 300€
Frais de notaire : 28 152€
Coût estimé : 28 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 440m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3716€/mois
Loyer annuel estimé : 44592€/an
Fourchette totale : 2921€ - 4728€/mois
Fourchette annuelle : 35047€ - 56736€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :587 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 931,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :171,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 102,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :291 991,97€
Coût de l'assurance :51 402,05€
Taxe foncière : 4 459,16€/an
Soit par mois : 371,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 715,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 474,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 440 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 440 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 55 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 12 chambres (440 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, vérification des tuyauteries
Quantité: 440 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :207 400 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:17 600€
    Isolation des combles: 440 m² × 40€/m² = 17600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:82 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 55 fenêtres × 1500€/fenêtre = 82500€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Rénovation des chambres:60 000€
    Rénovation chambres: 12 chambres × 5000€/chambre = 60000€ (prix moyen incluant revêtement, peinture et électricité)
  • Rafraîchissement du salon:2 200€
    Rafraîchissement salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (prix moyen incluant peinture et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 400€
    Mise aux normes plomberie: 440 m² × 10€/m² = 4400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sel-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 113 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 592 €/an
Calcul : 3 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 587 452 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 056 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 207 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 234 043 €
Revenus locatifs : +44 592 €
Charges déductibles : -234 043 €
Résultat foncier Année 1 : -189 452 €(Déficit de 189 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 168 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 643 €/an
Revenus locatifs : +44 592 €
Charges déductibles : -26 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 168051.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 351 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 228 735 €(65% de 351 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 318 €/an
Calcul : 228 735 € × 3,636% = 8 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 592 €234 062 €20 147 €-189 471 €21 400 €168 071 €168 071 €
245 483 €26 132 €19 617 €19 351 €--148 720 €
346 393 €25 584 €19 068 €20 809 €--127 910 €
447 321 €25 016 €18 500 €22 305 €--105 605 €
548 267 €24 428 €17 912 €23 840 €--81 765 €
649 233 €23 819 €17 304 €25 414 €--56 352 €
750 217 €23 189 €16 674 €27 029 €--29 323 €
851 222 €22 536 €16 021 €28 685 €--638 €
952 246 €21 861 €15 346 €30 385 €---
1053 291 €21 162 €14 647 €32 129 €---
1154 357 €20 438 €13 923 €33 919 €---
1255 444 €19 689 €13 173 €35 756 €---
1356 553 €18 913 €12 397 €37 640 €---
1457 684 €18 110 €11 594 €39 574 €---
1558 838 €17 278 €10 763 €41 560 €---
1660 014 €16 417 €9 902 €43 597 €---
1761 215 €15 526 €9 011 €45 689 €---
1862 439 €14 604 €8 088 €47 835 €---
1963 688 €13 648 €7 133 €50 039 €---
2064 962 €12 660 €6 144 €52 302 €---
2166 261 €11 636 €5 121 €54 625 €---
2267 586 €10 576 €4 061 €57 010 €---
2368 938 €9 479 €2 964 €59 459 €---
2470 316 €8 343 €1 828 €61 973 €---
2571 723 €7 168 €652 €64 555 €---
TOTAL1 428 283 €662 273 €291 992 €766 010 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 766 010 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 364 €-6 420 €+15 784 €
2+9 364 €0 €+9 364 €
3+9 364 €0 €+9 364 €
4+9 364 €0 €+9 364 €
5+9 364 €0 €+9 364 €
6+9 364 €0 €+9 364 €
7+9 364 €0 €+9 364 €
8+9 364 €0 €+9 364 €
9+9 364 €+8 924 €+440 €
10+9 364 €+9 639 €-275 €
11+9 364 €+10 176 €-812 €
12+9 364 €+10 727 €-1 363 €
13+9 364 €+11 292 €-1 928 €
14+9 364 €+11 872 €-2 508 €
15+9 364 €+12 468 €-3 104 €
16+9 364 €+13 079 €-3 715 €
17+9 364 €+13 707 €-4 343 €
18+9 364 €+14 351 €-4 987 €
19+9 364 €+15 012 €-5 648 €
20+9 364 €+15 691 €-6 327 €
21+9 364 €+16 387 €-7 023 €
22+9 364 €+17 103 €-7 739 €
23+9 364 €+17 838 €-8 474 €
24+9 364 €+18 592 €-9 228 €
25+9 364 €+19 367 €-10 003 €
Total+234 100 €+229 803 €+4 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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