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Appartement 4 pièces 89 m²

VillePointe-à-Pitre (971)
Surface89m²
Coût Total203 620€
Loyer Annuel11 688€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 674,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 89 m²

Au coeur de Pointe-à-Pitre, découvrez cet appartement idéalement situé, offrant un cadre de vie particulièrement pratique et recherché. Son agencement est bien pensé avec de nombreux rangements. La luminosité est très appréciable.  Situé au dernier étage d'une résidence avec ascenseur, cet appartement bénéficie d'une très belle vue dégagée, offrant une agréable sensation d'espace et de luminosité. Son emplacement constitue l'un de ses principaux atouts : toutes les commodités sont accessibles à pied. Commerces, restaurants, services, transports et principales infrastructures du centre-ville se trouvent à proximité immédiate, permettant de profiter pleinement d'une vie citadine sans avoir à utiliser son véhicule au quotidien. Idéal pour une résidence principale, un pied à terre, un investissement locatif, ou une profession libérale. Il a été utilisé pendant plus de 30 années comme cabinet médical. Le potentiel client est très intéressant. Une opportunité à découvrir rapidement pour profiter d'un emplacement privilégier à Pointe à Pitre. 1 - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 89 m²

Consommation énergie primaire : 34 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pointe-à-Pitre
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97110
Coordonnées : 16.223185, -61.527313
Total : 203 620€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 191 700€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 7.80€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11688€/an
Fourchette totale : 694€ - 1366€/mois
Fourchette annuelle : 8333€ - 16394€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 863,64 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :343 864 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-194 864€ (-56.7%)
Marge achat-revente :140 244€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 080,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 846,53€
Coût de l'assurance :17 816,75€
Taxe foncière : 1 168,79€/an
Soit par mois : 97,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 973,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 178,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pointe-à-Pitre. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts locaux pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 688 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 169 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 659 €
Revenus locatifs : +11 688 €
Charges déductibles : -51 659 €
Résultat foncier Année 1 : -39 971 €(Déficit de 39 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 959 €/an
Revenus locatifs : +11 688 €
Charges déductibles : -8 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 729 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18571.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 688 €51 666 €7 084 €-39 978 €21 400 €18 578 €18 578 €
211 922 €8 781 €6 899 €3 141 €--15 437 €
312 160 €8 589 €6 708 €3 571 €--11 866 €
412 403 €8 391 €6 509 €4 013 €--7 854 €
512 651 €8 185 €6 303 €4 466 €--3 387 €
612 904 €7 972 €6 090 €4 933 €---
713 162 €7 751 €5 870 €5 411 €---
813 426 €7 523 €5 641 €5 903 €---
913 694 €7 286 €5 404 €6 408 €---
1013 968 €7 041 €5 159 €6 927 €---
1114 247 €6 787 €4 905 €7 461 €---
1214 532 €6 524 €4 642 €8 009 €---
1314 823 €6 251 €4 370 €8 572 €---
1415 120 €5 969 €4 087 €9 151 €---
1515 422 €5 677 €3 795 €9 745 €---
1615 730 €5 374 €3 492 €10 356 €---
1716 045 €5 060 €3 179 €10 985 €---
1816 366 €4 735 €2 854 €11 630 €---
1916 693 €4 399 €2 518 €12 294 €---
2017 027 €4 051 €2 169 €12 976 €---
2117 368 €3 690 €1 808 €13 678 €---
2217 715 €3 316 €1 434 €14 399 €---
2318 069 €2 929 €1 047 €15 141 €---
2418 431 €2 527 €646 €15 903 €---
2518 799 €2 112 €231 €16 687 €---
TOTAL374 366 €192 583 €102 847 €181 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 454 €-6 420 €+8 874 €
2+2 454 €0 €+2 454 €
3+2 454 €0 €+2 454 €
4+2 454 €0 €+2 454 €
5+2 454 €0 €+2 454 €
6+2 454 €+464 €+1 990 €
7+2 454 €+1 623 €+831 €
8+2 454 €+1 771 €+683 €
9+2 454 €+1 923 €+531 €
10+2 454 €+2 078 €+376 €
11+2 454 €+2 238 €+216 €
12+2 454 €+2 403 €+51 €
13+2 454 €+2 572 €-118 €
14+2 454 €+2 745 €-291 €
15+2 454 €+2 924 €-470 €
16+2 454 €+3 107 €-653 €
17+2 454 €+3 295 €-841 €
18+2 454 €+3 489 €-1 035 €
19+2 454 €+3 688 €-1 234 €
20+2 454 €+3 893 €-1 439 €
21+2 454 €+4 103 €-1 649 €
22+2 454 €+4 320 €-1 866 €
23+2 454 €+4 542 €-2 088 €
24+2 454 €+4 771 €-2 317 €
25+2 454 €+5 006 €-2 552 €
Total+61 350 €+54 535 €+6 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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