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Vente maison 3 pièces 104 m² Castelsarrasin (82100) - Superimmo

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface104m²
Coût Total92 500€
Loyer Annuel12 187€
Rentabilité13.18%
Cashflow/mois+424€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 721,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous recherchez un premier achat ou un investissement locatif ? Venez visiter sans tarder cette maison de ville T3 à rénover qui bénéficie d'une très belle surface de 105 m² et composée au rdc d'une grande cuisine dinatoire et d'un salon. L'étage comprend deux chambres et une sde. La toiture est propre. Parking gratuit immédiat. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Total : 92 500€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12187€/an
Fourchette totale : 839€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 10071€ - 14748€/an
Rentabilité brute :13.18%
Fourchette de rentabilité :10.89% - 15.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 490,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 423,04€
Coût de l'assurance :8 093,75€
Taxe foncière : 1 218,71€/an
Soit par mois : 101,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 015,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :423,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs et plafonds vieillissants nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 187 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 239 €
Revenus locatifs : +12 187 €
Charges déductibles : -16 239 €
Résultat foncier Année 1 : -4 052 €(Déficit de 4 052 €)
Imputable sur revenu global : 4 052 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 739 €/an
Revenus locatifs : +12 187 €
Charges déductibles : -4 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 448 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 187 €16 242 €3 200 €-4 055 €4 055 €--
212 431 €4 659 €3 116 €7 772 €---
312 679 €4 572 €3 029 €8 108 €---
412 933 €4 482 €2 939 €8 451 €---
513 192 €4 389 €2 846 €8 803 €---
613 456 €4 292 €2 750 €9 163 €---
713 725 €4 193 €2 650 €9 532 €---
813 999 €4 089 €2 547 €9 910 €---
914 279 €3 982 €2 440 €10 297 €---
1014 565 €3 871 €2 329 €10 694 €---
1114 856 €3 756 €2 214 €11 100 €---
1215 153 €3 637 €2 095 €11 516 €---
1315 456 €3 514 €1 972 €11 942 €---
1415 765 €3 387 €1 844 €12 379 €---
1516 081 €3 255 €1 712 €12 826 €---
1616 402 €3 118 €1 576 €13 284 €---
1716 730 €2 976 €1 434 €13 754 €---
1817 065 €2 830 €1 287 €14 235 €---
1917 406 €2 678 €1 135 €14 728 €---
2017 754 €2 521 €978 €15 234 €---
2118 109 €2 358 €815 €15 752 €---
2218 472 €2 189 €647 €16 282 €---
2318 841 €2 015 €472 €16 827 €---
2419 218 €1 834 €291 €17 384 €---
2519 602 €1 646 €104 €17 956 €---
TOTAL390 358 €96 485 €46 423 €293 873 €4 055 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 217 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 559 €-1 217 €+3 776 €
2+2 559 €+2 332 €+227 €
3+2 559 €+2 432 €+127 €
4+2 559 €+2 535 €+24 €
5+2 559 €+2 641 €-82 €
6+2 559 €+2 749 €-190 €
7+2 559 €+2 860 €-301 €
8+2 559 €+2 973 €-414 €
9+2 559 €+3 089 €-530 €
10+2 559 €+3 208 €-649 €
11+2 559 €+3 330 €-771 €
12+2 559 €+3 455 €-896 €
13+2 559 €+3 583 €-1 024 €
14+2 559 €+3 714 €-1 155 €
15+2 559 €+3 848 €-1 289 €
16+2 559 €+3 985 €-1 426 €
17+2 559 €+4 126 €-1 567 €
18+2 559 €+4 271 €-1 712 €
19+2 559 €+4 418 €-1 859 €
20+2 559 €+4 570 €-2 011 €
21+2 559 €+4 725 €-2 166 €
22+2 559 €+4 885 €-2 326 €
23+2 559 €+5 048 €-2 489 €
24+2 559 €+5 215 €-2 656 €
25+2 559 €+5 387 €-2 828 €
Total+63 975 €+88 162 €+-24 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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