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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDugny (93)
Surface93m²
Coût Total249 400€
Loyer Annuel18 256€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 2 258,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Box de stationnement

Appartement 5 pièces 93 m² situé au 3ème étage avec ascenseur dans une résidence sécurisée, paisible et bien entretenue. F5 avec 3 chambres + 1 bureau - Cuisine équipée - Salle de Bains - WC. Placards et débarras pour le rangement - Grand balcon. Résidence clôturée avec parking + un box fermé au sous-sol. Commerces, écoles et collège à pied ainsi que mairie, crèches et centre de santé à 2 pas. ANNONCE DE PARTICULIER A PARTICULIER. AGENCE S'ABSTENIR.

Ville : Dugny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93440
Coordonnées : 48.956908, 2.413549
Total : 249 400€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 232 600€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.19€ - 20.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1521€/mois
Loyer annuel estimé : 18256€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1887€/mois
Fourchette annuelle : 14720€ - 22642€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :70,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 287,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 605,36€
Coût de l'assurance :21 199,00€
Taxe foncière : 1 825,63€/an
Soit par mois : 152,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour une cuisine moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être modernisée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement de sol:1 800€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dugny (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 256 €/an
Calcul : 1 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 299 €
Revenus locatifs : +18 256 €
Charges déductibles : -33 299 €
Résultat foncier Année 1 : -15 042 €(Déficit de 15 042 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 699 €/an
Revenus locatifs : +18 256 €
Charges déductibles : -10 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4342.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 256 €33 306 €8 033 €-15 050 €10 700 €4 350 €4 350 €
218 621 €10 489 €7 816 €8 132 €---
318 994 €10 265 €7 591 €8 729 €---
419 374 €10 033 €7 359 €9 341 €---
519 761 €9 793 €7 119 €9 968 €---
620 156 €9 546 €6 872 €10 611 €---
720 560 €9 290 €6 616 €11 270 €---
820 971 €9 026 €6 352 €11 945 €---
921 390 €8 753 €6 079 €12 638 €---
1021 818 €8 471 €5 797 €13 347 €---
1122 254 €8 179 €5 506 €14 075 €---
1222 699 €7 878 €5 205 €14 821 €---
1323 153 €7 567 €4 894 €15 586 €---
1423 617 €7 246 €4 573 €16 370 €---
1524 089 €6 914 €4 241 €17 174 €---
1624 571 €6 572 €3 898 €17 999 €---
1725 062 €6 218 €3 544 €18 845 €---
1825 563 €5 852 €3 178 €19 712 €---
1926 075 €5 474 €2 800 €20 601 €---
2026 596 €5 083 €2 410 €21 513 €---
2127 128 €4 680 €2 006 €22 448 €---
2227 671 €4 263 €1 589 €23 407 €---
2328 224 €3 832 €1 159 €24 391 €---
2428 788 €3 388 €714 €25 401 €---
2529 364 €2 928 €255 €26 436 €---
TOTAL584 756 €205 045 €115 605 €379 711 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 834 €-3 210 €+7 044 €
2+3 834 €+1 135 €+2 699 €
3+3 834 €+2 619 €+1 215 €
4+3 834 €+2 802 €+1 032 €
5+3 834 €+2 990 €+844 €
6+3 834 €+3 183 €+651 €
7+3 834 €+3 381 €+453 €
8+3 834 €+3 584 €+250 €
9+3 834 €+3 791 €+43 €
10+3 834 €+4 004 €-170 €
11+3 834 €+4 223 €-389 €
12+3 834 €+4 446 €-612 €
13+3 834 €+4 676 €-842 €
14+3 834 €+4 911 €-1 077 €
15+3 834 €+5 152 €-1 318 €
16+3 834 €+5 400 €-1 566 €
17+3 834 €+5 653 €-1 819 €
18+3 834 €+5 913 €-2 079 €
19+3 834 €+6 180 €-2 346 €
20+3 834 €+6 454 €-2 620 €
21+3 834 €+6 734 €-2 900 €
22+3 834 €+7 022 €-3 188 €
23+3 834 €+7 317 €-3 483 €
24+3 834 €+7 620 €-3 786 €
25+3 834 €+7 931 €-4 097 €
Total+95 850 €+113 913 €+-18 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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