Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface240m²
Coût Total306 900€
Loyer Annuel25 574€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 250 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Florian Mille vous propose: Bâtiment de 220 m² sur une parcelle de 6000 m². Le bâtiment est divisé en deux parties. D'un côté, un local professionnel de plus de 100 m² avec réception, bureau et arrière-cuisine. De l'autre, une seconde partie équipée d'un poêle à bois, climatisation, cuisine, salle d'eau avec WC et une chambre. Le tout sur un terrain arboré, avec un puits équipé d'une pompe de relevage. Prix : 250 000 euros. Le classement énergétique actuel résulte d'un DPE réalisé sur la base des consommations réelles du bâtiment, avec une occupation limitée des locaux.

Une opportunité rare, contactez-moi pour plus d'informations et pour visiter ce bien aux multiples possibilités !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE A indice 46 et classe CLIMAT A indice 1. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Florian Mille mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 912808581, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 306 900€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 286 900€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2131€/mois
Loyer annuel estimé : 25574€/an
Fourchette totale : 1642€ - 2766€/mois
Fourchette annuelle : 19703€ - 33196€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,03 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :430 567 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-180 567€ (-41.9%)
Marge achat-revente :123 667€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 536,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :89,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 625,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 024,12€
Coût de l'assurance :26 853,75€
Taxe foncière : 2 557,43€/an
Soit par mois : 213,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 131,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 839,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 46 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3.7/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 bâtiment
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:3 500€
    Peinture murs et plafonds 5 chambres (100 m²): 25€/m² × 100 = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon (30 m²): 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 250€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 574 €/an
Calcul : 2 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 074 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 138 €
Revenus locatifs : +25 574 €
Charges déductibles : -51 138 €
Résultat foncier Année 1 : -25 564 €(Déficit de 25 564 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 864 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 238 €/an
Revenus locatifs : +25 574 €
Charges déductibles : -14 238 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14864.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 574 €51 148 €10 617 €-25 574 €10 700 €14 874 €14 874 €
226 086 €13 970 €10 339 €12 115 €--2 759 €
326 608 €13 682 €10 051 €12 925 €---
427 140 €13 384 €9 752 €13 756 €---
527 682 €13 075 €9 444 €14 607 €---
628 236 €12 755 €9 124 €15 481 €---
728 801 €12 424 €8 792 €16 377 €---
829 377 €12 081 €8 449 €17 296 €---
929 964 €11 726 €8 094 €18 239 €---
1030 564 €11 358 €7 726 €19 206 €---
1131 175 €10 977 €7 345 €20 198 €---
1231 798 €10 582 €6 951 €21 216 €---
1332 434 €10 174 €6 542 €22 261 €---
1433 083 €9 751 €6 119 €23 332 €---
1533 745 €9 313 €5 681 €24 432 €---
1634 420 €8 859 €5 227 €25 561 €---
1735 108 €8 389 €4 758 €26 719 €---
1835 810 €7 903 €4 271 €27 907 €---
1936 526 €7 399 €3 767 €29 128 €---
2037 257 €6 877 €3 246 €30 380 €---
2138 002 €6 337 €2 705 €31 665 €---
2238 762 €5 777 €2 146 €32 985 €---
2339 537 €5 198 €1 566 €34 340 €---
2440 328 €4 598 €966 €35 730 €---
2541 135 €3 976 €345 €37 158 €---
TOTAL819 152 €281 714 €154 024 €537 439 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 537 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 574 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 371 €-3 210 €+8 581 €
2+5 371 €0 €+5 371 €
3+5 371 €+3 050 €+2 321 €
4+5 371 €+4 127 €+1 244 €
5+5 371 €+4 382 €+989 €
6+5 371 €+4 644 €+727 €
7+5 371 €+4 913 €+458 €
8+5 371 €+5 189 €+182 €
9+5 371 €+5 472 €-101 €
10+5 371 €+5 762 €-391 €
11+5 371 €+6 059 €-688 €
12+5 371 €+6 365 €-994 €
13+5 371 €+6 678 €-1 307 €
14+5 371 €+7 000 €-1 629 €
15+5 371 €+7 330 €-1 959 €
16+5 371 €+7 668 €-2 297 €
17+5 371 €+8 016 €-2 645 €
18+5 371 €+8 372 €-3 001 €
19+5 371 €+8 738 €-3 367 €
20+5 371 €+9 114 €-3 743 €
21+5 371 €+9 500 €-4 129 €
22+5 371 €+9 895 €-4 524 €
23+5 371 €+10 302 €-4 931 €
24+5 371 €+10 719 €-5 348 €
25+5 371 €+11 147 €-5 776 €
Total+134 275 €+161 232 €+-26 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →