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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGraulhet (81)
Surface26m²
Coût Total53 520€
Loyer Annuel3 395€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 461,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce T1 Bis de 26 m², doté d'une entrée indépendante, offre une belle opportunité pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif. À l'intérieur, l'espace a été pensé pour être fonctionnel et facile à vivre, avec un coin nuit distinct qui apporte confort et intimité au quotidien. Son emplacement privilégié permet de profiter de l'ambiance du centre-ville, des commerces de proximité et des services accessibles à pied. Un cadre de vie pratique et authentique, idéal pour celles et ceux qui recherchent un logement à taille humaine. Avec son prix attractif et ses bonnes performances énergétiques, ce bien représente une opportunité rare pour investir ou devenir propriétaire à moindre coût.

Caractéristiques :
T1 Bis de 26 m² , Entrée indépendante , Adresse : 4 bis Place du Château, 81300 Graulhet 
• DPE : D (222 kWh/m²/an)
• GES : B (10 kg CO₂/m²/an)

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous.

Ville : Graulhet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81300
Coordonnées : 43.761276, 1.993912
Total : 53 520€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 12 480€
Valeur du bien : 50 480€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 283€/mois
Loyer annuel estimé : 3395€/an
Fourchette totale : 228€ - 351€/mois
Fourchette annuelle : 2739€ - 4209€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :29 355 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+8 645€ (+29.5%)
Marge achat-revente :-24 165€ (-82.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :268,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :15,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 284,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 118,68€
Coût de l'assurance :4 683,00€
Taxe foncière : 339,51€/an
Soit par mois : 28,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 282,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 312,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état avec carrelage fissuré.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec réparation des murs, remplacement du carrelage, et peinture.
Quantité: salon complet (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en très mauvais état avec murs abîmés et carrelage usé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 480 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 280€
    Peinture cuisine 8 m²: 30€/m² × 8 = 240€, Remplacement robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 600€, Total: 1140€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain 4 m²: 1200€/m² × 4 = 4800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon 10 m²: 300€/m² × 10 = 3000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre 12 m²: 200€/m² × 12 = 2400€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graulhet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 395 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 187 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 872 €
Revenus locatifs : +3 395 €
Charges déductibles : -14 872 €
Résultat foncier Année 1 : -11 477 €(Déficit de 11 477 €)
Imputable sur revenu global : 11 477 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 392 €/an
Revenus locatifs : +3 395 €
Charges déductibles : -2 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 003 €/an
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 395 €14 874 €1 867 €-11 479 €11 479 €--
23 463 €2 346 €1 819 €1 117 €---
33 532 €2 295 €1 768 €1 237 €---
43 603 €2 243 €1 716 €1 360 €---
53 675 €2 189 €1 662 €1 486 €---
63 748 €2 133 €1 606 €1 616 €---
73 823 €2 074 €1 548 €1 749 €---
83 900 €2 014 €1 487 €1 886 €---
93 978 €1 952 €1 425 €2 026 €---
104 057 €1 887 €1 360 €2 170 €---
114 139 €1 820 €1 293 €2 318 €---
124 221 €1 751 €1 224 €2 470 €---
134 306 €1 679 €1 152 €2 627 €---
144 392 €1 605 €1 078 €2 787 €---
154 480 €1 528 €1 001 €2 952 €---
164 569 €1 448 €921 €3 121 €---
174 661 €1 365 €838 €3 295 €---
184 754 €1 280 €753 €3 474 €---
194 849 €1 191 €664 €3 658 €---
204 946 €1 099 €572 €3 847 €---
215 045 €1 004 €477 €4 041 €---
225 146 €905 €378 €4 241 €---
235 249 €803 €276 €4 446 €---
245 354 €697 €170 €4 656 €---
255 461 €588 €61 €4 873 €---
TOTAL108 745 €52 769 €27 119 €55 976 €11 479 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 444 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+713 €-3 444 €+4 157 €
2+713 €+335 €+378 €
3+713 €+371 €+342 €
4+713 €+408 €+305 €
5+713 €+446 €+267 €
6+713 €+485 €+228 €
7+713 €+525 €+188 €
8+713 €+566 €+147 €
9+713 €+608 €+105 €
10+713 €+651 €+62 €
11+713 €+695 €+18 €
12+713 €+741 €-28 €
13+713 €+788 €-75 €
14+713 €+836 €-123 €
15+713 €+886 €-173 €
16+713 €+936 €-223 €
17+713 €+989 €-276 €
18+713 €+1 042 €-329 €
19+713 €+1 097 €-384 €
20+713 €+1 154 €-441 €
21+713 €+1 212 €-499 €
22+713 €+1 272 €-559 €
23+713 €+1 334 €-621 €
24+713 €+1 397 €-684 €
25+713 €+1 462 €-749 €
Total+17 825 €+16 793 €+1 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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