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Détails du bien

VilleVandenesse (58)
Surface89
Coût Total55 020
Loyer Annuel6 440
Rentabilité11.70%
Cashflow/mois+198
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 516,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Bois Gaz

Vandenesse, petite commune à 10 minutes de Cercy-la-Tour et Moulins-Engilbert. Venez découvrir cette maison de 89 m² avec atelier et jardin de 1 000 m² située dans un quartier calme. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'un séjour avec une jolie cheminée, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bain et d'un WC séparé. A l'étage, le bien est composé de 3 chambres dont une en enfilade. A l'extérieur, un atelier d'environ 35 m² complète l'ensemble et donne accès à un verger de 900 m² où vous pourrez trouvez de nombreux arbres fruitiers. Les + de ce bien :

  • Raccorder au tout à l'égout
  • Toiture en bon état
  • La dépendance
  • L'emplacement au calme Idéal pour une maison secondaire. CENTURY 21 Confluences, La Machine. Votre partenaire immobilier pour l'achat, la vente, la location et l'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Thomas BERNARD EI, agent commercial (RSAC 981465602) - https://www.century21-confluences-la-machine.com/mentions_legales/
Ville : Vandenesse
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58290
Coordonnées : 46.906545, 3.752059
Total : 55 020
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 5 340
Valeur du bien : 51 340
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6440€/an
Fourchette totale : 411€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 4937€ - 8400€/an
Rentabilité brute :11.70%
Fourchette de rentabilité :8.97% - 15.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :591,06 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :52 604
Prix d'achat :46 000
Décote à l'achat :-6 604 (-12.6%)
Marge achat-revente :-2 416€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :55 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :271,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :13,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 284,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 291,03
Coût de l'assurance :4 126,50
Taxe foncière : 643,99€/an
Soit par mois : 53,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 338,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 452 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité pour le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 340(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 340
    Isolation combles perdus: 89 m² × 60€/m² = 5340€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 340✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 340€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 440 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 55 020 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 165 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 644 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 969
Revenus locatifs : +6 440
Charges déductibles : -7 969
Résultat foncier Année 1 : -1 529(Déficit de 1 529 €)
Imputable sur revenu global : 1 529
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 629 €/an
Revenus locatifs : +6 440
Charges déductibles : -2 629
Résultat foncier Années 2+ : 3 811 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 4407 9701 821-1 5301 530 €--
26 5692 5821 7733 987---
36 7002 5311 7224 169---
46 8342 4791 6704 355---
56 9712 4251 6164 545---
67 1102 3701 5614 740---
77 2522 3121 5034 940---
87 3972 2531 4445 145---
97 5452 1911 3825 354---
107 6962 1281 3195 569---
117 8502 0621 2535 788---
128 0071 9941 1856 013---
138 1671 9231 1146 244---
148 3311 8511 0426 480---
158 4971 7769666 722---
168 6671 6988896 970---
178 8411 6178087 223---
189 0171 5347257 483---
199 1981 4486397 750---
209 3821 3595508 022---
219 5691 2674588 302---
229 7611 1723638 588---
239 9561 0742658 882---
2410 1559721639 183---
2510 358867589 491---
TOTAL206 27351 85726 291154 4151 530Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 459
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 415
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 352-459+1 811
2+1 352+1 196+156
3+1 352+1 251+101
4+1 352+1 306+46
5+1 352+1 364-12
6+1 352+1 422-70
7+1 352+1 482-130
8+1 352+1 543-191
9+1 352+1 606-254
10+1 352+1 671-319
11+1 352+1 737-385
12+1 352+1 804-452
13+1 352+1 873-521
14+1 352+1 944-592
15+1 352+2 017-665
16+1 352+2 091-739
17+1 352+2 167-815
18+1 352+2 245-893
19+1 352+2 325-973
20+1 352+2 407-1 055
21+1 352+2 491-1 139
22+1 352+2 577-1 225
23+1 352+2 665-1 313
24+1 352+2 755-1 403
25+1 352+2 847-1 495
Total+33 800+46 325+-12 525
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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