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Secteur Périgueux - Appartement 4 pièces 84 m²

VilleCoulounieix-Chamiers (24)
Surface84m²
Coût Total174 500€
Loyer Annuel9 216€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 488,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 2 balcons, Mandat exclusif, Digicode, Interphone, 1 garage, 1 place de parking, 3 étages, Étage 1 sur 3

A 5 minutes du centre ville de Périgueux, charmant appartement en parfait état disposant de 3 belles chambres , un salon/salle à manger lumineux donnant sur un balcon, une cuisine aménagée avec 2nd balcon, vous apprécierez ses volumes, son emplacement avec accès à toutes les commodités à pied et son garage pour votre véhicule.

Copropriété de 35 lots - dont 23 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 800.00 euros.

Ville : Coulounieix-Chamiers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24660
Coordonnées : 45.159037, 0.687319
Total : 174 500€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 164 500€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9216€/an
Fourchette totale : 629€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 7552€ - 11246€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 472,56 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 695 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+1 305€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-50 805€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 924,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 015,25€
Coût de l'assurance :15 705,00€
Taxe foncière : 921,59€/an
Soit par mois : 76,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-299,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement possible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des normes électriques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulounieix-Chamiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 216 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 846 €
Revenus locatifs : +9 216 €
Charges déductibles : -47 846 €
Résultat foncier Année 1 : -38 630 €(Déficit de 38 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 346 €/an
Revenus locatifs : +9 216 €
Charges déductibles : -8 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17230.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 216 €47 852 €6 002 €-38 636 €21 400 €17 236 €17 236 €
29 400 €8 194 €5 844 €1 206 €--16 030 €
39 588 €8 031 €5 681 €1 557 €--14 472 €
49 780 €7 862 €5 512 €1 918 €--12 554 €
59 976 €7 687 €5 337 €2 289 €--10 265 €
610 175 €7 506 €5 156 €2 669 €--7 596 €
710 379 €7 318 €4 968 €3 061 €--4 535 €
810 586 €7 124 €4 774 €3 462 €--1 073 €
910 798 €6 923 €4 573 €3 875 €---
1011 014 €6 715 €4 365 €4 299 €---
1111 234 €6 499 €4 149 €4 735 €---
1211 459 €6 276 €3 926 €5 183 €---
1311 688 €6 045 €3 695 €5 643 €---
1411 922 €5 806 €3 456 €6 116 €---
1512 160 €5 558 €3 208 €6 602 €---
1612 403 €5 301 €2 952 €7 102 €---
1712 651 €5 036 €2 686 €7 616 €---
1812 904 €4 761 €2 411 €8 143 €---
1913 163 €4 476 €2 127 €8 686 €---
2013 426 €4 182 €1 832 €9 244 €---
2113 694 €3 877 €1 527 €9 818 €---
2213 968 €3 561 €1 211 €10 408 €---
2314 248 €3 234 €884 €11 014 €---
2414 533 €2 895 €545 €11 638 €---
2514 823 €2 544 €195 €12 279 €---
TOTAL295 188 €185 260 €87 015 €109 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €0 €+1 935 €
4+1 935 €0 €+1 935 €
5+1 935 €0 €+1 935 €
6+1 935 €0 €+1 935 €
7+1 935 €0 €+1 935 €
8+1 935 €0 €+1 935 €
9+1 935 €+841 €+1 094 €
10+1 935 €+1 290 €+645 €
11+1 935 €+1 421 €+514 €
12+1 935 €+1 555 €+380 €
13+1 935 €+1 693 €+242 €
14+1 935 €+1 835 €+100 €
15+1 935 €+1 981 €-46 €
16+1 935 €+2 131 €-196 €
17+1 935 €+2 285 €-350 €
18+1 935 €+2 443 €-508 €
19+1 935 €+2 606 €-671 €
20+1 935 €+2 773 €-838 €
21+1 935 €+2 945 €-1 010 €
22+1 935 €+3 122 €-1 187 €
23+1 935 €+3 304 €-1 369 €
24+1 935 €+3 491 €-1 556 €
25+1 935 €+3 684 €-1 749 €
Total+48 375 €+32 978 €+15 397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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