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Achat : Maison Apt (84400)

VilleApt (84)
Surface573
Coût Total695 510
Loyer Annuel81 432
Rentabilité11.71%
Cashflow/mois+2 514
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 530 000 €
Surface : 573 m²
Prix au m² : 924,96 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 573 m², 7 pièces, Terrasse

Cet ensemble immobilier se situe sur une belle avenue de la ville d'Apt. Il se compose d'un grand local de plus de 370 m² et de deux beaux appartements avec terrasses. Le grand local offre un bureau cloisonné avec des toilettes indépendantes et un grand espace à exploiter. Grâce à sa belle hauteur sous plafond, il permet des activités commerciales voire artisanales. À l'étage se trouvent deux appartements de 93 et 108 m², avec deux chambres pour le premier et trois chambres pour le second. À rénover pour l'un et à rafraîchir pour l'autre, ils représentent un véritable potentiel de rentabilité, notamment grâce à leurs deux terrasses. Cet ensemble immobilier peut parfaitement correspondre à une activité commerciale avec son propriétaire habitant à l'étage ou tout simplement à un investissement locatif.

Ville : Apt
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84400
Coordonnées : 43.876540, 5.393710
Total : 695 510
Prix d'acquisition : 530 000
Travaux : 123 110
Valeur du bien : 653 110
Frais de notaire : 42 400
Coût estimé : 42 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 573
Loyer prédit : 11.84€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 15.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 6786€/mois
Loyer annuel estimé : 81432€/an
Fourchette totale : 5075€ - 9073€/mois
Fourchette annuelle : 60904€ - 108878€/an
Rentabilité brute :11.71%
Fourchette de rentabilité :8.76% - 15.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 350 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 346 550
Prix d'achat :530 000
Décote à l'achat :-816 550 (-60.6%)
Marge achat-revente :651 040€ (48.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :695 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 396,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :197,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 593,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :323 495,73
Coût de l'assurance :59 118,35
Taxe foncière : 8 143,16€/an
Soit par mois : 678,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 785,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 272,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 513,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 573 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (573 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé (environ 72 fenêtres pour 573 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 573 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine à rénover
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :123 110(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 460
    Isolation toiture/combles: 573 m² × 20€/m² = 11460€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:72 000
    Fenêtres double vitrage: 72 fenêtres × 1000€/fenêtre = 72000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Rénovation chambres: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:450
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Apt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 81 432 €/an
Calcul : 6 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 695 510 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 365 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 8 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 123 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 156 066
Revenus locatifs : +81 432
Charges déductibles : -156 066
Résultat foncier Année 1 : -74 635(Déficit de 74 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 235
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 956 €/an
Revenus locatifs : +81 432
Charges déductibles : -32 956
Résultat foncier Années 2+ : 48 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53234.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 530 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 344 500(65% de 530 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 527 €/an
Calcul : 344 500 € × 3,636% = 12 527
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
181 432156 08922 471-74 65721 400 €53 257 €53 257 €
283 06032 37121 86450 689--2 568 €
384 72131 74421 23652 977---
486 41631 09620 58855 320---
588 14430 42619 91957 718---
689 90729 73519 22760 172---
791 70529 02018 51262 685---
893 53928 28117 77365 258---
995 41027 51817 01067 892---
1097 31826 73016 22270 588---
1199 26525 91515 40873 349---
12101 25025 07414 56676 176---
13103 27524 20413 69679 071---
14105 34023 30612 79882 034---
15107 44722 37811 87085 069---
16109 59621 41910 91188 177---
17111 78820 4289 92091 360---
18114 02419 4048 89694 620---
19116 30418 3477 83997 958---
20118 63017 2546 746101 377---
21121 00316 1255 617104 878---
22123 42314 9584 450108 465---
23125 89213 7533 245112 139---
24128 40912 5072 000115 902---
25130 97811 221713119 757---
TOTAL2 608 277709 303323 4961 898 97421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 898 974
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 81 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +17 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+17 101-6 420+23 521
2+17 1010+17 101
3+17 101+15 123+1 978
4+17 101+16 596+505
5+17 101+17 315-214
6+17 101+18 052-951
7+17 101+18 806-1 705
8+17 101+19 577-2 476
9+17 101+20 368-3 267
10+17 101+21 176-4 075
11+17 101+22 005-4 904
12+17 101+22 853-5 752
13+17 101+23 721-6 620
14+17 101+24 610-7 509
15+17 101+25 521-8 420
16+17 101+26 453-9 352
17+17 101+27 408-10 307
18+17 101+28 386-11 285
19+17 101+29 387-12 286
20+17 101+30 413-13 312
21+17 101+31 464-14 363
22+17 101+32 540-15 439
23+17 101+33 642-16 541
24+17 101+34 771-17 670
25+17 101+35 927-18 826
Total+427 525+569 692+-142 167
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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