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IDEAL INVESTISSEMENT T1BIS

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface31m²
Coût Total45 730€
Loyer Annuel3 887€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 27 500 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 887,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz

Découvrez cet appartement de 31m2, composé d'une cuisine/coin repas, d'une pièce pouvant servir de petit salon/chambre, d'une salle d'eau, ainsi que d'un wc séparé. Chauffage au gaz de ville, double vitrage. L'appartement se situe dans une petite copropriété (syndic professionnel). Contactez notre agence de Tulle pour visiter au 0555939494.

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.264144, 1.773902
Total : 45 730€
Prix d'acquisition : 27 500€
Travaux : 16 030€
Valeur du bien : 43 530€
Frais de notaire : 2 200€
Coût estimé : 2 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3887€/an
Fourchette totale : 252€ - 417€/mois
Fourchette annuelle : 3021€ - 5000€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :45 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :228,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :13,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 241,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 730,01€
Coût de l'assurance :4 001,37€
Taxe foncière : 388,65€/an
Soit par mois : 32,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 273,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais avec des éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et mise à jour de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 15 m² (estimation pour salon)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 030 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 300€
    Carrelage: 5 m² × 100€/m² = 500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:480€
    Peinture: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 250€
    Peinture: 15 m² × 40€/m² = 600€, Électricité: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 887 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 45 730 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 160 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 389 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 146 €
Revenus locatifs : +3 887 €
Charges déductibles : -18 146 €
Résultat foncier Année 1 : -14 259 €(Déficit de 14 259 €)
Imputable sur revenu global : 14 259 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 116 €/an
Revenus locatifs : +3 887 €
Charges déductibles : -2 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 771 €/an
Prix d'achat du bien : 27 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 17 875 €(65% de 27 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 650 €/an
Calcul : 17 875 € × 3,636% = 650 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 887 €18 147 €1 568 €-14 261 €14 261 €--
23 964 €2 076 €1 527 €1 888 €---
34 044 €2 033 €1 484 €2 010 €---
44 124 €1 989 €1 440 €2 136 €---
54 207 €1 943 €1 394 €2 264 €---
64 291 €1 896 €1 347 €2 395 €---
74 377 €1 847 €1 298 €2 530 €---
84 464 €1 796 €1 247 €2 669 €---
94 554 €1 743 €1 195 €2 810 €---
104 645 €1 689 €1 140 €2 956 €---
114 738 €1 633 €1 084 €3 105 €---
124 832 €1 574 €1 025 €3 258 €---
134 929 €1 514 €965 €3 415 €---
145 028 €1 451 €903 €3 576 €---
155 128 €1 387 €838 €3 742 €---
165 231 €1 320 €771 €3 911 €---
175 335 €1 250 €701 €4 085 €---
185 442 €1 178 €630 €4 264 €---
195 551 €1 104 €555 €4 447 €---
205 662 €1 027 €478 €4 635 €---
215 775 €947 €399 €4 828 €---
225 891 €865 €316 €5 026 €---
236 009 €779 €231 €5 229 €---
246 129 €691 €142 €5 438 €---
256 251 €599 €51 €5 652 €---
TOTAL124 487 €52 478 €22 730 €72 009 €14 261 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 278 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+816 €-4 278 €+5 094 €
2+816 €+567 €+249 €
3+816 €+603 €+213 €
4+816 €+641 €+175 €
5+816 €+679 €+137 €
6+816 €+719 €+97 €
7+816 €+759 €+57 €
8+816 €+801 €+15 €
9+816 €+843 €-27 €
10+816 €+887 €-71 €
11+816 €+932 €-116 €
12+816 €+977 €-161 €
13+816 €+1 025 €-209 €
14+816 €+1 073 €-257 €
15+816 €+1 122 €-306 €
16+816 €+1 173 €-357 €
17+816 €+1 226 €-410 €
18+816 €+1 279 €-463 €
19+816 €+1 334 €-518 €
20+816 €+1 390 €-574 €
21+816 €+1 448 €-632 €
22+816 €+1 508 €-692 €
23+816 €+1 569 €-753 €
24+816 €+1 631 €-815 €
25+816 €+1 696 €-880 €
Total+20 400 €+21 603 €+-1 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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