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Duplex à vendre

VilleArnéguy (64)
Surface83
Coût Total147 092
Loyer Annuel7 739
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 083,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 19 m²), 3 chambres, Entrée séparée

En exclusivité, merci de ne pas déranger les propriétaires, affaire ouverte au partage d'honoraires.

Venez découvrir cet appartement de 4 pièces principales en duplex situé à Arnéguy à quelques kilomètres de la frontière espagnole et de Saint Jean Pied de Port. Dans une petite copropriété de seulement 2 logements, les charges sont très faibles. Aucun frais ne sont prévus.

Cet appartement d'une superficie de 83 m2 loi Carrez, peut être idéal pour une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif, la demande étant importante sur le secteur.

Au rez de chaussée, une vaste entrée dessert une cuisine aménagée et un séjour. A l'étage, une belle surface palière dessert trois chambres, une salle d'eau et un wc indépendant.

Pour votre stationnement, un parking est disponible à proximité.

Pour tous renseignements complémentaires, je vous invite à me contacter.

Pas de procédure engagée dans la copropriété. Nombre de lots de la copropriété : 2, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(assurance de l'immeuble) : 300 euros soit 25 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°803 260 231 - Greffe de DAX) Virginie SCHWAAB Entrepreneur Individuel Réf.903210

Ville : Arnéguy
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64220
Coordonnées : 43.070310, -1.290930
Total : 147 092
Prix d'acquisition : 89 900
Travaux : 50 000
Valeur du bien : 139 900
Frais de notaire : 7 192
Coût estimé : 7 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7739€/an
Fourchette totale : 522€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 6265€ - 9559€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 339,29 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :111 161
Prix d'achat :89 900
Décote à l'achat :-21 261 (-19.1%)
Marge achat-revente :-35 931€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 092
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 821,17
Coût de l'assurance :12 870,55
Taxe foncière : 773,87€/an
Soit par mois : 64,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 644,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 868,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements électroménagers et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arnéguy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 739 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 092 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 672
Revenus locatifs : +7 739
Charges déductibles : -56 672
Résultat foncier Année 1 : -48 934(Déficit de 48 934 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 534
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 672 €/an
Revenus locatifs : +7 739
Charges déductibles : -6 672
Résultat foncier Années 2+ : 1 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27533.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 73956 6775 088-48 93821 400 €27 538 €27 538 €
27 8946 5444 9551 350--26 189 €
38 0516 4064 8171 646--24 543 €
48 2126 2634 6741 950--22 594 €
58 3776 1154 5262 262--20 332 €
68 5445 9624 3732 583--17 749 €
78 7155 8034 2142 912--14 837 €
88 8895 6384 0503 251--11 586 €
99 0675 4683 8793 599--7 987 €
109 2495 2923 7033 957--4 030 €
119 4335 1093 5204 324---
129 6224 9203 3314 702---
139 8154 7243 1365 090---
1410 0114 5222 9335 489---
1510 2114 3122 7235 900---
1610 4154 0942 5056 321---
1710 6243 8692 2806 755---
1810 8363 6362 0477 200---
1911 0533 3941 8067 659---
2011 2743 1441 5568 130---
2111 4992 8851 2978 614---
2211 7292 6171 0289 112---
2311 9642 3397519 625---
2412 2032 05246310 151---
2512 4471 75416510 693---
TOTAL247 874163 53973 82184 33521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 335
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 739 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625-6 420+8 045
2+1 6250+1 625
3+1 6250+1 625
4+1 6250+1 625
5+1 6250+1 625
6+1 6250+1 625
7+1 6250+1 625
8+1 6250+1 625
9+1 6250+1 625
10+1 6250+1 625
11+1 625+88+1 537
12+1 625+1 411+214
13+1 625+1 527+98
14+1 625+1 647-22
15+1 625+1 770-145
16+1 625+1 896-271
17+1 625+2 026-401
18+1 625+2 160-535
19+1 625+2 298-673
20+1 625+2 439-814
21+1 625+2 584-959
22+1 625+2 734-1 109
23+1 625+2 887-1 262
24+1 625+3 045-1 420
25+1 625+3 208-1 583
Total+40 625+25 301+15 324
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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