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Détails du bien

VilleBeaumont-de-Lomagne (82)
Surface252m²
Coût Total311 300€
Loyer Annuel27 195€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 252 m²
Prix au m² : 873,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Beaumont-de-Lomagne
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82500
Total : 311 300€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 73 700€
Valeur du bien : 293 700€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 252m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2266€/mois
Loyer annuel estimé : 27195€/an
Fourchette totale : 1861€ - 2760€/mois
Fourchette annuelle : 22327€ - 33125€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :917,05 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :231 095 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-11 095€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-80 205€ (-34.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 520,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 791,91€
Coût de l'assurance :27 238,75€
Taxe foncière : 2 719,49€/an
Soit par mois : 226,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 266,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 837,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :428,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 252 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 252 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 252 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et usure visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - travaux nécessaires pour mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible et peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Menuiseries:27 900€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 900€ = 27 900€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9 600€ (incluant main d'œuvre: 40%)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre: 40%)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumont-de-Lomagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 266 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 195 €/an
Calcul : 2 266 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 090 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 557 €
Revenus locatifs : +27 195 €
Charges déductibles : -87 557 €
Résultat foncier Année 1 : -60 362 €(Déficit de 60 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 857 €/an
Revenus locatifs : +27 195 €
Charges déductibles : -13 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38961.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 195 €87 567 €10 058 €-60 372 €21 400 €38 972 €38 972 €
227 739 €13 595 €9 786 €14 144 €--24 828 €
328 294 €13 314 €9 505 €14 979 €--9 848 €
428 859 €13 024 €9 215 €15 835 €---
529 437 €12 724 €8 915 €16 712 €---
630 025 €12 415 €8 606 €17 611 €---
730 626 €12 095 €8 286 €18 531 €---
831 238 €11 764 €7 955 €19 474 €---
931 863 €11 423 €7 614 €20 440 €---
1032 500 €11 070 €7 261 €21 431 €---
1133 150 €10 705 €6 896 €22 445 €---
1233 813 €10 329 €6 520 €23 485 €---
1334 490 €9 939 €6 130 €24 550 €---
1435 179 €9 537 €5 728 €25 642 €---
1535 883 €9 122 €5 313 €26 761 €---
1636 601 €8 693 €4 884 €27 908 €---
1737 333 €8 249 €4 440 €29 084 €---
1838 079 €7 791 €3 982 €30 288 €---
1938 841 €7 317 €3 508 €31 523 €---
2039 618 €6 828 €3 019 €32 789 €---
2140 410 €6 323 €2 514 €34 087 €---
2241 218 €5 801 €1 992 €35 418 €---
2342 043 €5 261 €1 452 €36 781 €---
2442 884 €4 704 €895 €38 180 €---
2543 741 €4 128 €319 €39 613 €---
TOTAL871 060 €313 718 €144 792 €557 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 711 €-6 420 €+12 131 €
2+5 711 €0 €+5 711 €
3+5 711 €0 €+5 711 €
4+5 711 €+1 796 €+3 915 €
5+5 711 €+5 014 €+697 €
6+5 711 €+5 283 €+428 €
7+5 711 €+5 559 €+152 €
8+5 711 €+5 842 €-131 €
9+5 711 €+6 132 €-421 €
10+5 711 €+6 429 €-718 €
11+5 711 €+6 734 €-1 023 €
12+5 711 €+7 045 €-1 334 €
13+5 711 €+7 365 €-1 654 €
14+5 711 €+7 693 €-1 982 €
15+5 711 €+8 028 €-2 317 €
16+5 711 €+8 372 €-2 661 €
17+5 711 €+8 725 €-3 014 €
18+5 711 €+9 087 €-3 376 €
19+5 711 €+9 457 €-3 746 €
20+5 711 €+9 837 €-4 126 €
21+5 711 €+10 226 €-4 515 €
22+5 711 €+10 625 €-4 914 €
23+5 711 €+11 034 €-5 323 €
24+5 711 €+11 454 €-5 743 €
25+5 711 €+11 884 €-6 173 €
Total+142 775 €+167 203 €+-24 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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