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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface51
Coût Total101 900
Loyer Annuel4 941
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 372,55 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Salon (total 12 m²), 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Stéphane Coquin vous propose: Découvrez cet appartement lumineux de 54 m² situé au 2 € étage sans copropriété, au cOEur de Saint-Dié-des-Vosges. Offrant un fort potentiel après rénovation, ce bien se compose d'un séjour agréable, de 2 chambres, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain avec baignoire et d'un chauffage individuel au gaz. Double vitrage, fibre optique et belle luminosité viennent compléter ses atouts. Grâce au home staging virtuel, projetez vous facilement dans un intérieur moderne et chaleureux. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif à fort potentiel. Une belle opportunité !! N'attendez plus pour venir découvrir ce bien et imaginer votre futur chez-vous.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 216 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Stéphane Coquin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Nancy sous le numéro 927638163, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.299482, 6.938326
Total : 101 900
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 26 300
Valeur du bien : 96 300
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4941€/an
Fourchette totale : 322€ - 526€/mois
Fourchette annuelle : 3867€ - 6315€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :679,74 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 667
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :+35 333 (+101.9%)
Marge achat-revente :-67 233€ (-193.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 632,92
Coût de l'assurance :8 916,25
Taxe foncière : 494,15€/an
Soit par mois : 41,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 411,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Pose parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 941 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 900 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 703
Revenus locatifs : +4 941
Charges déductibles : -30 703
Résultat foncier Année 1 : -25 761(Déficit de 25 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 361
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 403 €/an
Revenus locatifs : +4 941
Charges déductibles : -4 403
Résultat foncier Années 2+ : 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4361.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 94130 7063 555-25 76521 400 €4 365 €4 365 €
25 0404 3143 463727--3 638 €
35 1414 2173 367924--2 714 €
45 2444 1183 2671 126--1 588 €
55 3494 0153 1641 334--254 €
65 4563 9083 0571 548---
75 5653 7972 9461 768---
85 6763 6832 8321 994---
95 7903 5642 7132 226---
105 9063 4412 5902 465---
116 0243 3142 4632 710---
126 1443 1822 3312 963---
136 2673 0452 1943 222---
146 3922 9032 0523 489---
156 5202 7571 9063 764---
166 6512 6051 7544 046---
176 7842 4471 5964 336---
186 9192 2841 4334 635---
197 0582 1151 2644 942---
207 1991 9401 0895 259---
217 3431 7599085 584---
227 4901 5717205 918---
237 6391 3775266 263---
247 7921 1753256 617---
257 9489671166 981---
TOTAL158 27799 20351 63359 07421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 074
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 038-6 420+7 458
2+1 0380+1 038
3+1 0380+1 038
4+1 0380+1 038
5+1 0380+1 038
6+1 038+388+650
7+1 038+530+508
8+1 038+598+440
9+1 038+668+370
10+1 038+739+299
11+1 038+813+225
12+1 038+889+149
13+1 038+967+71
14+1 038+1 047-9
15+1 038+1 129-91
16+1 038+1 214-176
17+1 038+1 301-263
18+1 038+1 391-353
19+1 038+1 483-445
20+1 038+1 578-540
21+1 038+1 675-637
22+1 038+1 776-738
23+1 038+1 879-841
24+1 038+1 985-947
25+1 038+2 094-1 056
Total+25 950+17 722+8 228
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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